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注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試

2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》基礎(chǔ)講義:第8章(4)

  五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

  (一)土地增值稅的清算條件

應(yīng)進(jìn)行清算的情形 (1)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù))
要求的情形 (1)已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù))

  (二)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

  1.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):

  (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

  (2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

  2.已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

  (三)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

  1.扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

  3.與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施,按以下原則處理:

  (1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

  (2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

  (3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

  4.銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

  5.多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

  6.質(zhì)量保證金開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

  7.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

  8.契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

  9.拆遷安置費(fèi)的扣除

 、倩剡w,視同銷售確認(rèn)收入,同時(shí)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi),差價(jià)調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi);

 、诋惖匕仓茫喊ū酒髽I(yè)項(xiàng)目安置、購入安置和貨幣安置,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

  (四)土地增值稅的核定征收(核定征收率原則上不得低于5%)

  有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

  1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

  2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

  3.雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

  4.符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;

  5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。

  (五)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

  在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

  (六)預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。

  【典型例題1】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),下列表述正確的是( )。

  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除

  B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的,不得扣除

  C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的,不得扣除

  D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋,可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%

  『正確答案』A

  『答案解析』B和C選項(xiàng),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定。選項(xiàng)D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋,可以扣除裝修費(fèi)用,無金額限制。

  【典型例題2】下列各項(xiàng)中,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。

  A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

  B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的

  C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

  D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

  『正確答案』ABC

  『答案解析』選項(xiàng)D,取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算。

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