2012年注冊會計師《稅法》基礎講義：第8章(2)

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　　第二節(jié)　納稅義務人和征稅范圍

　　一、納稅義務人

　　土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

　　(一)基本征稅范圍

　　國有土地使用權的轉讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于土地買賣的二級市場。

　　土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，是否發(fā)生轉讓行為主要以房地產權屬(指土地使用權和房產產權)的變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓的(如房地產的出租)，不征收土地增值稅。

　　土地增值稅的基本范圍包括：

　　1.轉讓國有土地使用權

　　2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓

　　3.存量房地產的買賣

　　(二)具體事項征稅的規(guī)定

　　1.房地產繼承、贈與

　　(1)繼承不征稅。

　　(2)贈與：屬公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征稅;非公益性贈與征稅。

　　2.房地產的出租:不征稅

　　3.房地產的抵押

　　(1)抵押期內不征稅;

　　(2)抵押期滿:償還債務本息收回房地產不征稅;不能償還債務，而以房地產抵債，征收土地增值稅。

　　4.房地產的交換:單位之間換房，征稅;但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　5.以房地產投資、聯營房地產轉讓到投資聯營企業(yè)暫免征收;將投資聯營房地產再轉讓，征稅。投資、聯營的企業(yè)屬于從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，應當征收土地增值稅。

　　6.合作建房建成后自用暫免征稅;建成后轉讓征稅。

　　7.企業(yè)兼并轉讓房地產暫免征稅。

　　8.代建房不征稅(無權屬轉移):不征稅

　　9.房地產重新評估不征(無權屬轉移\無收入):不征稅

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