2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義：第8章(1)

　　四、物權(quán)變動(dòng)(記憶)

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　【記憶提示】登記生效主義。

　　“法律另有規(guī)定的除外”主要是指個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的變動(dòng)以登記為對(duì)抗要件的情形：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

　　【記憶提示】登記對(duì)抗主義。

　　非以法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也不要求以登記為生效要件：(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。(4)上述這種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為生效要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。如甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理登記，但乙仍取得該房屋的所有權(quán)�，F(xiàn)乙欲將該房屋轉(zhuǎn)賣給丙，則乙應(yīng)當(dāng)先將房屋登記在自己名下，然后才能過戶到丙的名下。否則，乙丙之間的買賣合同雖然生效，但是不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。

　　【記憶提示】登記轉(zhuǎn)移主義。

　　【例題·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動(dòng)中，以登記為變動(dòng)要件的有(　)。

　　A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)

　　C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核物權(quán)變動(dòng)的原則。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為變動(dòng)要件。所以本題的正確答案是AD。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記地點(diǎn)、登記方式等的具體規(guī)則是：

　　(1)登記地點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　(2)登記簿與權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。在辦理完登記簿上的登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　(3)更正登記與異議登記。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上記載的權(quán)利失去權(quán)利推定效力，第三人不主張基于登記產(chǎn)生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　(4)預(yù)告登記。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　(5)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與登記。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　(6)登記機(jī)構(gòu)禁止作為的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取，登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：①要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;②以年檢等名義進(jìn)行復(fù)登記;③超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　　(二)動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外�！胺�律另有規(guī)定的除外”情形，主要是指動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立等情形。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等貴重動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采取登記對(duì)抗主義。

　　1.簡易交付

　　簡易交付，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。

　　2.指示交付

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

　　3.占有改定

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

　　【例題·單選題】甲將一臺(tái)電腦無償借給乙使用，期限為3個(gè)月。在借用期內(nèi)，甲和丙訂立了買賣該電腦的合同，但未對(duì)電腦的交付問題進(jìn)行約定。下列有關(guān)該電腦交付的表述中，正確的是(　)。

　　A.丙有權(quán)請(qǐng)求甲立即交付電腦

　　B.丙有權(quán)隨時(shí)請(qǐng)求甲交付電腦，但應(yīng)當(dāng)給甲必要的準(zhǔn)備時(shí)間

　　C.丙有權(quán)請(qǐng)求乙立即交付電腦

　　D.丙有權(quán)隨時(shí)請(qǐng)求乙交付電腦，但應(yīng)當(dāng)給乙必要的準(zhǔn)備時(shí)間

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)。因?yàn)橘I賣合同中，丙作為買方，有權(quán)隨時(shí)請(qǐng)求甲交付電腦，但應(yīng)當(dāng)給甲必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　(三)所有權(quán)取得的特別規(guī)則

　　原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，最初取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或不依賴于原所有人的意志而取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。原始取得的方法有：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等。

　　1.善意取得

　　善意取得必須具備以下要件：

　　(1)受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意。(【特別提示】注意時(shí)間點(diǎn))

　　(2)以合理的價(jià)格有償受讓。(【特別提示】無償取得財(cái)產(chǎn)不可以)

　　(3)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　善意取得在當(dāng)事人間發(fā)生如下法律效果：

　　(1)在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，受讓人基于善意取得制度獲得標(biāo)的物所有權(quán)。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來說，一旦善意取得成立，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利存在的除外。

　　(2)在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為發(fā)生債的法律關(guān)系，受讓人承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，不能基于讓與人無權(quán)處分拒絕支付價(jià)款。

　　(3)在原權(quán)利人與讓與人之間，原權(quán)利人可以要求讓與人(無權(quán)處分人)承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美�，但無權(quán)要求讓與人返還原物。

　　在理解善意取得制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

　　(1)除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。

　　(2)對(duì)于遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物，由于所有權(quán)人可以要求返還標(biāo)的物，因此，原則上不適用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有權(quán)人超過兩年期間仍沒有主張?jiān)�物返還請(qǐng)求權(quán)的，有善意取得制度的適用。贓物不適用善意取得制度。

　　(3)善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以適用善意取得制度。

　　2.拾得遺失物

　　遺失物，是指他人不慎喪失占有的動(dòng)產(chǎn)。拾得人與權(quán)利人之間法律關(guān)系的處理規(guī)則是：(1)拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。(2)拾得人在返還遺失物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)布懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。(3)有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取;不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國家所有。(4)拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。(5)拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。(【特別提示】深圳機(jī)場保潔員拾得黃金案)

　　如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為拾得人以外的第三人占有時(shí)，權(quán)利人可以主張以下權(quán)利：(1)權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。(2)如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用拾得遺失物的處理規(guī)則。

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