(九)房地產(chǎn)銷售的處理

　　在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)法定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售商品收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒有轉(zhuǎn)移的情況。

　　(十)具有融資性質(zhì)的分期收款銷售商品的處理

　　企業(yè)銷售商品,有時(shí)會(huì)采取分期收款的方式,如分期收款發(fā)出商品,即商品已經(jīng)交付,貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質(zhì),其實(shí)質(zhì)是企業(yè)向購貨方提供信貸,在符合收入確認(rèn)條件時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定收入金額。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值,通常應(yīng)當(dāng)按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷價(jià)格計(jì)算確定。

　　應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的差額,應(yīng)當(dāng)在合同或協(xié)議期間內(nèi),按照應(yīng)收款項(xiàng)的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的金額進(jìn)行攤銷,作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的抵減處理。

　　【例l4-23】20×1年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司銷售一套大型設(shè)備，合同約定的銷售價(jià)格為20 000 000元，分5次于每年l2月31日等額收取。該大型設(shè)備成本為l5 600 000元。在現(xiàn)銷方式下，該大型設(shè)備的銷售價(jià)格為16 000 000元。假定甲公司發(fā)出商品時(shí)，其有關(guān)的增值稅納稅義務(wù)尚未發(fā)生;在合同約定的收款日期，發(fā)生有關(guān)的增值稅納稅義務(wù)。

　　根據(jù)本例的資料，甲公司應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的銷售商品收入金額為1 600萬元。

　　根據(jù)下列公式：

　　未來五年收款額的現(xiàn)值=現(xiàn)銷方式下應(yīng)收款項(xiàng)金額

　　可以得出：

　　4 000 000×(P/A，r，5)=16 000 000(元)

　　可在多次測試的基礎(chǔ)上，用插值法計(jì)算折現(xiàn)率。

　　當(dāng)r=7%時(shí)，4 000 000×4.1002=16 400 800>16 000 000

　　當(dāng)r=8%時(shí)，4 000 000×3.9927=15 970 800<16 000 000

　　因此，7%

　　現(xiàn)值 利率

　　16 400 800 7%

　　16 000 000 r

　　15 970 800 8%

　　(16 400 800-16 000 000)÷(16 400 800-15 970 800)=(7%-r)÷(7%-8%)

　　r=7.93%

　　每期計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額如表14-1所示。

　　表14-1 單位：元

　　*尾數(shù)調(diào)整：4 000 000-3 705 632.56=294 367.44