第八節(jié) 土地增值稅

　　一、征稅范圍

　　1、轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是“國家所有”。

　　【解釋】凡是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

　　2、土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　【解釋】房地產(chǎn)的出租、抵押，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，不繳納土地增值稅。

　　3、必須取得“轉(zhuǎn)讓收入”。

　　【解釋1】以繼承、贈與方式“無償”轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不繳納土地增值稅。

　　【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍;但以受贈方式取得土地、房屋權(quán)屬的當(dāng)事人，應(yīng)繳納契稅。

　　二、土地增值稅的計算

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，計算時一般采用速算扣除法，其計算過程分為5個步驟：

　　1、計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　2、計算扣除項目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　3、計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　4、計算增值額÷扣除項目的比率

　　5、計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【解釋1】開發(fā)土地的成本費(fèi)用包括：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　【解釋2】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　三、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　　【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。

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