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　　第六章 財產(chǎn)、行為和資源稅法律制度

　　2009年教材的主要變化

　　本章的主要變化是：

　　(1)印花稅：自2008年9月19日起，對買賣、繼承、贈與所書立的A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)的出讓方按1‰的稅率征收證券交易印花稅，對受讓方不再征稅;

　　(2)印花稅：自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅;

　　(3)契稅：自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一調(diào)至1%;

　　(4)土地增值稅：自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　第一節(jié) 房產(chǎn)稅

　　一、納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

　　1、具體規(guī)定

　　(1)產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人;

　　(2)產(chǎn)權(quán)未確定或者糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人;

　　(3)產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人;

　　(4)產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。

　　【解釋1】出典是指產(chǎn)權(quán)所有人為了某種需要將自己的房屋在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給他人使用，以押金形式換取一定數(shù)額的現(xiàn)金(或者實物)，并立有某種合同(契約)的行為。在此，房屋所有人稱為房屋“出典人”，支付現(xiàn)金的人稱為房屋的“承典人”。

　　【解釋2】對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　2、外籍人員和華僑、港澳臺同胞在內(nèi)地擁有房產(chǎn)的，應(yīng)當按照《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房地產(chǎn)稅，不適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。

　　二、征稅范圍

　　1、房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。

　　2、獨立于房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等)不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象。

　　三、計稅依據(jù)

　　1、從價計征

　　以房產(chǎn)余值(按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%)為計稅依據(jù)。

　　應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　【解釋】房產(chǎn)原值應(yīng)當包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施(如暖氣、衛(wèi)生、照明設(shè)備、各種管線、電梯等)。

　　2、從租計征

　　按房產(chǎn)租金收入的12%計征。

　　應(yīng)納稅額=租金收入×12%

　　【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　【相關(guān)鏈接】出租居民住房適用10%的個人所得稅稅率。

　　3、特殊規(guī)定

　　(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(2)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(3)屬于融資租賃性質(zhì)的房屋，以“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　四、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　1、納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　2、納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　3、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　4、納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　5、納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　6、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　【解釋】只有第一種情形從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅，其他均從“次月”。

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