五、計稅依據(jù)

　　是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。

　　(一)增值額

　　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　　――隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　――提供扣除項目金額不實的;

　　――轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由。

　　(二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　(三)扣除項目(如果增加題目難度，一定是在扣除項目做文章的，條件允許的話多看幾遍)

　　取得土地使用權(quán)支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅金;其他扣除項目。

　　【例】某單位轉(zhuǎn)讓一幢1980年建造的公寓樓，當時的造價為500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該樓的重置成本價為2000萬元，成新度折扣率為六成。在計算土地增值稅時，其評估價格為( )。

　　答案：舊房評估價為重置成本價×成新度折扣率，計算過程：2000×60%=1200(萬元)。

　　【例】下列各項中，應按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅的有( )。

　　A、轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物的

　　B、提供扣除項目金額不實的

　　C、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

　　D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的

　　答案：ABCD

　　解析：納稅人繳納土地增值稅應以土地增值額為計稅依據(jù)，但納稅人賣舊房或發(fā)生上述B、C、D選項三種之一的，以房地產(chǎn)評估價格計征土地增值稅。

　　六、稅率及應納稅額的計算

　　(一)稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：(表見下頁，這個還是需要記憶的，不過也不是太難)

　　(二)應納稅額

　　應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　七、納稅義務發(fā)生時間、納稅地點、納稅期限

　　(一)發(fā)生時間

　　應在合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　(二)納稅地點

　　土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　在實際工作中，納稅地點的確定又分為以下兩種情況：

　　1、納稅人是法人的。當轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

　　2、納稅人是自然人的。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅;當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關申報納稅。

　　【例】納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在( )稅務機關申報納稅。

　　A、住所所在地

　　B、房地產(chǎn)坐落地

　　C、辦理過戶手續(xù)所在地

　　D、自行選擇納稅地點

　　答案：C

　　(三)納稅期限

　　分為三種情況：

　　1、一次交割、付清價款方式――主管稅務機關規(guī)定納稅人在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

　　2、分期收款方式――每次收到價款時，按收到的價款的數(shù)額×應納稅額占收入的比例計算，并在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。

　　3、項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)――竣工結(jié)算前的收入無法據(jù)實的，可以預征土地所得稅。

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