湖北公務(wù)員考試申論熱點(diǎn)：房?jī)r(jià)與民生問(wèn)題

一、相關(guān)命題參考材料

今年315前后，國(guó)內(nèi)一家財(cái)經(jīng)報(bào)紙?jiān)��?jīng)評(píng)選了年度十大暴利行業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)名列榜首，其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是否存在暴利，早就引起過(guò)很多爭(zhēng)論，尤其最近兩年，房?jī)r(jià)連番往上漲，房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)究竟有多高，廣受社會(huì)質(zhì)疑，而就在前不久，武漢一家房地業(yè)公司的降價(jià)行動(dòng)，揭開(kāi)了房地產(chǎn)利潤(rùn)的冰山一角。這家公司不僅公開(kāi)宣稱(chēng)，房地產(chǎn)存在暴利，而且主動(dòng)把自家樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)下調(diào)了30%，這個(gè)舉動(dòng)，就像在房地產(chǎn)市場(chǎng)的火藥桶里，扔進(jìn)了一顆煙頭。

房?jī)r(jià)下調(diào)30%，房地產(chǎn)商為何突然降價(jià)？

那家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)位于武昌新興的商業(yè)區(qū)內(nèi)，離樓盤(pán)很遠(yuǎn)，就可以看到幾條巨大的紅色條幅，條幅上寫(xiě)著這樣的字樣：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房?jī)r(jià)”，“響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房?jī)r(jià)”，條幅上還標(biāo)出了具體的銷(xiāo)售價(jià)格，住宅每平方米6000元起價(jià)，在售樓處里也清楚地貼出了具體的價(jià)格表，根據(jù)樓層和朝向的不同，銷(xiāo)售價(jià)格也在6040元到6800元之間浮動(dòng)。

東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售部部長(zhǎng)夏子猷：“推出來(lái)的樓層基本上是在10樓至25之間，因?yàn)橛械氖抢夏耆丝赡懿幌Ｍ�高一點(diǎn)的，他希望低一點(diǎn)，年輕人希望高一點(diǎn)的，10樓至25之間�！�

夏子猷說(shuō)，這次拿出來(lái)降價(jià)銷(xiāo)售的都是最好的樓層，最好的戶型，購(gòu)房者可以隨意選擇，記者注意到，雖然已經(jīng)臨近中午，售樓處里還是坐滿了人。

武漢市民：“覺(jué)得蠻便宜的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)都是居高不下的�！�

一位購(gòu)房者則用驚奇這個(gè)詞來(lái)描述自己最初聽(tīng)說(shuō)降價(jià)時(shí)的感受。

武漢市民：“在這個(gè)位置的話，平時(shí)對(duì)面的是九千多，這個(gè)降價(jià)基本上降了三千多�！�

記者：“這個(gè)價(jià)位在武漢是？”

武漢市民：“比較低的，最低的�！�

這位購(gòu)房者說(shuō)，他已經(jīng)和家人商量好，下午就交錢(qián)購(gòu)房，在銷(xiāo)售人員這里，記者看到了寫(xiě)滿電話號(hào)碼的來(lái)訪紀(jì)錄，在2月28號(hào)之前，平均每天來(lái)咨詢的還不到一個(gè)人，而在這之后，電話突然多了起來(lái)，銷(xiāo)售人員說(shuō)，就是從這天起他們開(kāi)始大幅度降價(jià)的。

東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售人員：“比在做這個(gè)活動(dòng)之前，那個(gè)勞動(dòng)量是上十倍還不止。”

銷(xiāo)售人員說(shuō)，購(gòu)房者中不僅有武漢人，還有來(lái)自鄰近城市的，從2月28號(hào)到記者采訪時(shí)，總共15天的時(shí)間里，已經(jīng)銷(xiāo)售出去了10多套房子，收款一千多萬(wàn)。

東盛房地產(chǎn)的售樓處可以說(shuō)是氣氛火熱，看來(lái)他們的價(jià)格確實(shí)讓不少購(gòu)房者動(dòng)心了，記者手里有這樣一份數(shù)據(jù)，2007年武漢市商品房?jī)r(jià)格比2006年上漲了29.35%，特別是我們可以看一下這份統(tǒng)計(jì)圖表，2006年12月武漢商品住宅均價(jià)還只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。這么大的漲幅，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)只能用跳漲這個(gè)詞來(lái)形容，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高當(dāng)人利潤(rùn)越高，那這家東盛房地產(chǎn)為什么突然間打出了降價(jià)牌？來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他們的說(shuō)法。

中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“那我認(rèn)為這主要是購(gòu)房者和房地產(chǎn)商一直在對(duì)峙，一直在對(duì)壘，就是看誰(shuí)會(huì)先敗下陣來(lái)，房地產(chǎn)商希望這些購(gòu)房者退下來(lái)，主動(dòng)投降去買(mǎi)房，那么購(gòu)房者期望房地產(chǎn)商敗下陣來(lái)，你降價(jià)，我來(lái)買(mǎi)，那么想要打破這個(gè)僵局，可能還是需要有一種非常的一些舉動(dòng)�！�

蘭世立，中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席，總裁，此次降價(jià)活動(dòng)的總策劃，連這些帶有火藥味的廣告詞都是他的原創(chuàng)，蘭世立說(shuō)，做為中國(guó)最早進(jìn)軍房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)，十多年來(lái)他們一直有著良好的業(yè)績(jī)，但是從今年初開(kāi)始，房地產(chǎn)銷(xiāo)售突然遭遇谷底。

蘭世立：“這次春節(jié)期間，我們一套都沒(méi)有售，也就是一分錢(qián)收入都沒(méi)有，那我覺(jué)得對(duì)我們刺激也很大�！�

蘭世立的說(shuō)法得到了武漢億房網(wǎng)研究中心的認(rèn)同，研究中心的明晶晶告訴記者，從武漢全市情況來(lái)看，今年春節(jié)期間，商品房銷(xiāo)售量確實(shí)明顯下降。

億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶：“從這張圖中間，我們可以看出去年的話，春節(jié)期間，它的房子銷(xiāo)售套數(shù)是在100（150）多套左右，那么到今年，它的房屋銷(xiāo)售套數(shù)是在82套，所以說(shuō)春節(jié)期間，整個(gè)來(lái)看，銷(xiāo)量也是有大幅下降，基本上下降了50%�！�

那么銷(xiāo)量下降的原因是什么呢？蘭世立認(rèn)為，武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)分析顯示，2007年武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷(xiāo)售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬(wàn)平方米，蘭世立說(shuō)，過(guò)高的房?jī)r(jià)透支了武漢的購(gòu)買(mǎi)力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能采取降價(jià)這種非常舉動(dòng)，在幾經(jīng)權(quán)衡后，最終把起價(jià)從8800元降到了現(xiàn)在的6000元。蘭世立透露，即使降到目前這個(gè)價(jià)位，東星一樣能有足夠的利潤(rùn)空間。

蘭世立：“15%左右，10%左右吧�！�

蘭世立說(shuō)，以目前6000元的起價(jià)計(jì)算，每套房子他們的利潤(rùn)也會(huì)達(dá)到幾百元，高的會(huì)達(dá)到一千元，蘭世立還透露說(shuō)，在做出降價(jià)決定前，他也曾和同行溝通過(guò)，結(jié)果是大多數(shù)人明確反對(duì)，公開(kāi)宣布降價(jià)后，甚至有開(kāi)發(fā)商在電話里對(duì)他進(jìn)行謾罵。

蘭世立：“他說(shuō)如果這么做對(duì)房地產(chǎn)是個(gè)影響，有的甚至直接跟我講，如果你這么做就造成了武漢的房地產(chǎn)地震、雪崩，你要負(fù)這個(gè)責(zé)任，你是對(duì)我們大家不負(fù)責(zé)任，對(duì)我們產(chǎn)業(yè)不負(fù)責(zé)任�！�

房地產(chǎn)商公開(kāi)降價(jià)，房?jī)r(jià)的利潤(rùn)到底有多大？

面對(duì)節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，武漢東星集團(tuán)把房?jī)r(jià)把8800元降到了6000元，降幅高達(dá)30%，但即使是這樣，東星的負(fù)責(zé)人面對(duì)記者的時(shí)候也承認(rèn)，如此低價(jià)賣(mài)房，他們還能得到10%到15%的利潤(rùn)，面對(duì)東星公布的這些數(shù)字，我們不禁要問(wèn)，那些動(dòng)不動(dòng)價(jià)格就上萬(wàn)，甚至十幾萬(wàn)的樓盤(pán)，其中的利潤(rùn)又到底有多大呢？

蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣(mài)到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清楚的，那事實(shí)上應(yīng)該說(shuō)有比較大的利潤(rùn)空間，也可以說(shuō)是暴利�！�

東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理黃元科：“我們是分兩期取得了該地段的土地使用權(quán)，總的地價(jià)和（平均）樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。”

那么這棟樓盤(pán)的建筑成本又是多少錢(qián)？記者找到了樓盤(pán)的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人。

武漢新七建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理余進(jìn)：“這個(gè)房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢(qián)，我是講的統(tǒng)建部分的，從升機(jī)根到住戶，最后打樁，地下室，在搞這個(gè)房屋的建造，這個(gè)建造成本大概就在一千七八百塊錢(qián)�！�

余進(jìn)說(shuō)，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)根據(jù)樓盤(pán)高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東盛開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過(guò)2000塊錢(qián)，十二層以下的小高層不會(huì)超過(guò)1500塊錢(qián)，七層以下的低層不過(guò)超過(guò)1000塊錢(qián)，由于各地人工成本不同，造價(jià)會(huì)略有變動(dòng)，但幅度不大。

記者：“咱們估計(jì)一下北京和上海，這樣的房子要比武漢高一兩百？”

余進(jìn)：“那應(yīng)該是正常的�！�

記者：“正常的？略高一點(diǎn)？”

余進(jìn)：“略高一點(diǎn)，不會(huì)很高。”

這樣經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們就可以得出東盛樓盤(pán)的成本價(jià)。

蘭世立：“那就是我們的成本大概5000多塊錢(qián)。”

蘭世立說(shuō)，目前我國(guó)對(duì)土地開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國(guó)來(lái)講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來(lái)。

蘭世立：“我們不要去講某一個(gè)樓盤(pán)，我們講武漢最高的地價(jià)曾經(jīng)賣(mài)到了五千多塊錢(qián)一個(gè)平方，但是武漢的最高的地價(jià)才五千多，這個(gè)地價(jià)就是綜合的土地成本，再加上建筑成本，無(wú)論它是什么樣的房子，大概它的，我們就看賣(mài)得最高的，大概三千塊錢(qián)左右，或者最高的超高層，也大概四千塊錢(qián)吧，但是它的成本怎么高都沒(méi)有超過(guò)一萬(wàn)的，那它賣(mài)到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，你們可以想象這個(gè)利潤(rùn)空間有多大�！�

對(duì)于蘭世立的這種說(shuō)法，武漢的開(kāi)發(fā)商是否會(huì)認(rèn)可？在采訪期間，記者聯(lián)系了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但卻始終沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意就暴利問(wèn)題接受采訪，但在當(dāng)?shù)孛襟w上，記者經(jīng)常能看到類(lèi)似的房地產(chǎn)招商廣告，投資2000萬(wàn)，年回報(bào)利潤(rùn)1500萬(wàn)，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心的龍克虎在地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年，他告訴記者，武漢樓盤(pán)降價(jià)的空間肯定是存在的。

武漢市房地產(chǎn)交易管理中心龍克虎：“那么就武漢市來(lái)說(shuō)，我所了解的情況，武漢市一個(gè)瀕江名盤(pán)，就是一個(gè)瀕江的名盤(pán)，它一個(gè)樓盤(pán)當(dāng)時(shí)拿的樓面地價(jià)應(yīng)該是1900多，一平米不到2000，那現(xiàn)在他的一萬(wàn)二，一萬(wàn)三，也就說(shuō)他的地價(jià)僅相當(dāng)于它的一個(gè)零頭，所以這里邊應(yīng)該說(shuō)還是有一些它的降價(jià)的空間的�！�

推薦： 湖北：2008考錄公務(wù) 員和工作人員公告及職位表