2006申論模擬試卷7房地產(chǎn)問題

一、注意事項

1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達能力的考試。

2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

3.仔細閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。

二、資料

1.據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2005年7月，全國70個大中城市(自7月起，房地產(chǎn)價格統(tǒng)計范圍由原35個大中城市擴展為70個城市)房屋銷售價格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價格同比漲幅超過10%的有7個城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價格銷售指數(shù)為106.2，與上年同期相比，價格水平上漲6.2%，比上半年指數(shù)(106.3)回落0.1個百分點，低于全國平均價格增幅(8.9)2.3個百分點。其中，住宅平均銷售價格上漲7.0%，低于上海、重慶的價格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非�；钴S。

2.今年以來，各金融機構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時，加大了對住房開發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)貸款以及個人購房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個百分點。2005年7月末,住房開發(fā)貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款余額占住房開發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高4.6個百分點。7月末，天津市個人購房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個人購房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突破50%，分別達到57.38%和59.98%。

3.2005年6月9日《京華時報》報道，“政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾前天對媒體表示，目前房價大跌的條件并不存在。

謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現(xiàn)了房價暴跌，也有媒體說中央要在短期內(nèi)打壓房價的目標難以實現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是片面的。國辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房價”。這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。

謝家瑾說，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價大落，許多家庭就會出現(xiàn)負資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅�！澳壳胺績r大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補償費用也不能降；建筑材料價格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來的”。

對于目前很多購房者持幣待購的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認為，現(xiàn)在一些不實信息和報道也助長了觀望心態(tài)�！氨热纾�一些媒體說上海房價每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關(guān)的房價信息。

4.自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

5.2005年9月16日中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)消息，在某房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺上，學(xué)者易憲容昨天又與開發(fā)商唱了一出對臺戲。昨天上午，他公開質(zhì)疑此前開發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說法，并認為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。

易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來自全國50個城市的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個月準備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較上季提高0.5個百分點，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位�！斑@說明民眾對現(xiàn)在購房是缺乏信心的。”易憲容說。另一方面，他認為不能簡單地看待8月份以來成交量的上升。他指出，成交量上升的同時，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認為，作為“走出觀望”的標志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。

另外，易憲容一再堅持，對于購房者，尤其是自住型的購房者，做出購買決定依據(jù)的是自己的財富狀況、自己的判斷，而非開發(fā)商的號召。“我們的房地產(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說現(xiàn)在是一個房地產(chǎn)繁榮銷售時期，大家都來買房子吧。其實，開發(fā)商錯了�！�

他還認為，購房者繼續(xù)觀望是因為期待中的房價下降沒有出現(xiàn)，尤其是對于自住型住房的購買者。不過如果堅持這個觀點，易憲容很可能面臨尷尬處境。因為雖然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房價漲幅已經(jīng)放緩，但是房價依然在漲。對投資型的購房者來說，這是他們愿意看到的，這意味著投資的升值和潛力；對自住型購房者來說，只要有居住需求，只要房價的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會選擇購買。