2011年政法干警考試《民法學》精講筆記(10)

　　118.出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。―――對于次承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)有爭議，丁紹寬說在司法考試中答“次承租人有優(yōu)先購買權(quán)”比較妥當，在承認次承租人有優(yōu)先購買權(quán)的前提下，則次承租人的優(yōu)先購買權(quán)又優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因為次承租人才是對租賃房屋的直接占有使用者

　　【合同法】第二百一十九條　【違約使用租賃物的解除權(quán)】承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　【合同法】第二百三十一條　【風險負擔及解除權(quán)】因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　【合同法】第二百三十三條　【承租人解除合同的情形】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　2.融資租賃合同(應當采用書面)

　　(1)三方當事人

　　【合同法】第二百三十七條　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　【合同法】第二百三十九條　【當事人的權(quán)利與義務】出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權(quán)利。

　　【合同法】第二百四十條　【當事人的權(quán)利與義務】出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應當協(xié)助。

　　【合同法】第二百四十一條　【當事人的權(quán)利與義務】出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關的合同內(nèi)容。

　　(2)承租人與出賣人

　　承租人在買賣合同中是代為受領的第三人

　　出賣人在租賃合同中是代為履行的第三人

　　(3)承租人義務特則

　　【合同法】第二百四十四條　【租賃物不符約定的責任承擔】租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

　　【合同法】第二百四十六條　【租賃物造成第三人損害的責任承擔】承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人不承擔責任。

　　【合同法】第二百四十七條　【租賃物的維修義務】承租人應當妥善保管、使用租賃物。

　　承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　【合同法】第二百四十八條　【遲延支付租金的接觸】承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物。

　　【合同法】第二百四十九條　【租金的返還】當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。

　　【合同法】第二百五十條　【租賃物的歸屬】出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。

　　3.借用合同(略)

　　四、交付工作成果的合同

　　1.承攬合同(加工、定作、修理)

　　(1)相對性

　　【合同法】第二百五十三條　【承攬人親自完成主要工作義務】承攬人應當以自己的設備、技術和勞力，完成主要工作，但當事人另有約定的除外。

　　承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應當就該第三人完成的工作成果向定作人負責;未經(jīng)定作人同意的，定作人也可以解除合同。

　　【合同法】第二百五十四條　【輔助工作的完成】承攬人可以將其承攬的輔助工作交由第三人完成。承攬人將其承攬的輔助工作交由第三人完成的，應當就該第三人完成的工作成果向定作人負責。(合同相對性)

　　【合同法】第二百五十九條　【定作人的協(xié)助義務】承攬工作需要定作人協(xié)助的，定作人有協(xié)助的義務。定作人不履行協(xié)助義務致使承攬工作不能完成的，承攬人可以催告定作人在合理期限內(nèi)履行義務，并可以順延履行期限;定作人逾期不履行的，承攬人可以解除合同。

　　(2)風險

　　不可抗力等風險，誰提供原材料誰承擔

　　【合同法】第二百六十五條　【承攬人的保管義務】承攬人應當妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

　　《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》

　　第十條　承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。

　　(3)留置

　　【合同法】第二百六十四條　【承攬人的留置權(quán)】定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權(quán)，但當事人另有約定的除外。

　　(4)變更、解除特則

　　【合同法】第二百五十八條　【定作人變更要求的賠償責任】定作人中途變更承攬工作的要求，造成承攬人損失的，應當賠償損失。

　　【合同法】第二百六十八條　【任意解除權(quán)】定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失。

　　2.建設工程合同(應當采用書面，否則不成立)

　　當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)。

　　具有勞務作業(yè)法定資質(zhì)的承包人與總承包人、分包人簽訂的勞務分包合同，當事人以轉(zhuǎn)包建設工程違反法律規(guī)定為由請求確認無效的，不予支持(屬于部分工作交由第三人)

　　建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持

　　承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質(zhì)等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。

　　設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持;但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責任。(終身責任制)

　　實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。

　　實際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。

　　(1)272·2條

　　【合同法】第二百七十二條　【建設工作的分包】發(fā)包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發(fā)包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。

　　總承包人或者勘察、設計、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發(fā)包人承擔連帶責任(突破了合同的相對性)。承包人不得將其承包的全部建設工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。

　　禁止承包人將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成。

　　(2)286條

　　【合同法】第二百八十六條　【法定優(yōu)先權(quán)】發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

　　《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》

　　一、建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　四、建設工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

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