2011年政法干警考試《民法學(xué)》精講筆記(10)

　　1.租賃合同(不能是消耗物)

　　(1)特征

　　(2)出租人義務(wù)

　　(3)承租人義務(wù)

　　(4)承租人權(quán)利

　　(5)解除特則

　　【合同法】第二百一十四條　【租賃期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　【合同法】第二百一十五條　【形式要求】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　【合同法】第二百三十六條　【租賃合同終止后的繼續(xù)效力】租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【合同法】第二百三十二條　【不定期租賃合同】當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　【合同法】第二百一十六條　【出租人的保持義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　【合同法】第二百二十條　【出租人的維修義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　【合同法】第二百二十一條　【承租人維修的費(fèi)用】承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。(如果因?yàn)榫S修期間，承租人無法使用租賃的房屋，而去旅館居住，住旅館的費(fèi)用承租人自己承擔(dān))

　　【合同法】第二百二十二條　【租賃物的保管】承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　【合同法】第二百二十三條　【租賃物的改造】承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

　　承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　【合同法】第二百二十四條　【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(但轉(zhuǎn)租合同有效，次承租人可以向承租人要求承擔(dān)違約責(zé)任)

　　【合同法】第二百二十六條　【租金的支付】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

　　【合同法】第二百二十七條　【未依約支付租金的法律后果】承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　【合同法】第二百二十八條　【第三人主張權(quán)利的法律后果】因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

　　【合同法】第二百二十九條　【買賣不破租賃】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。(不限于買賣合同中，適用于所有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況)

　　民法上的優(yōu)先購買權(quán)排序：按份共有人>典權(quán)人>房屋承租人

　　【合同法】第二百三十條　【優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。(因?yàn)椴欢ㄆ谧赓U中出租人可以隨時(shí)解除合同，所以承租人在實(shí)際上無法享有優(yōu)先購買權(quán))

　　2011政法干警《民法學(xué)》大綱解讀及備考策略

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