2011年基層政法干警考試《民法學(xué)》合同法分論

　　一、租賃合同的概念與特征

　　(一)租賃合同的概念

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，提供租賃物的一方為出租人，使用租賃物的一方為承租人，而租金則是承租人使用租賃物的對(duì)價(jià)。租賃物一般應(yīng)為非消耗物、有體物，對(duì)無(wú)體物使用權(quán)的取得不適用租賃合同的規(guī)定。

　　租賃合同有著非常悠久的發(fā)展史。在羅馬法上，租賃的內(nèi)涵要比現(xiàn)在廣得多，它是指當(dāng)事人約定，或者由一方提供物給對(duì)方使用、收益，或者為對(duì)方提供勞務(wù)，或者為對(duì)方完成一定工作，由對(duì)方提供報(bào)酬的契約。羅馬法根據(jù)給付內(nèi)容的不同，將租賃分為物件租賃、勞務(wù)租賃和勞務(wù)成果租賃，這也就是現(xiàn)代民法中的租賃、雇傭和承攬。羅馬法的這一規(guī)定基本上為后世的《法國(guó)民法典》所沿襲，《法國(guó)民法典》對(duì)租賃的規(guī)定在體例上基本上與羅馬法相同，該法典在“取得財(cái)產(chǎn)的各種方法”一編中所規(guī)定的租賃契約，就包括了一般規(guī)定、物的租賃、勞動(dòng)力及技藝的雇傭和牲畜的租養(yǎng)等內(nèi)容。對(duì)于這種體例，《德國(guó)民法典》則有所變更，它將物的租賃與勞務(wù)合同、承攬合同加以區(qū)分，使之各自成為獨(dú)立的制度。

　　(二)租賃合同的特征

　　根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，租賃合同具有以下法律特征：

　　第一，租賃合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。租賃合同于當(dāng)事人雙方意思表示一致即可成立，并不以標(biāo)的物的實(shí)際交付為合同的成立或生效要件。在租賃合同中，出租人負(fù)有交付租賃物的義務(wù)，承租人有支付租金的義務(wù)，雙方的權(quán)利義務(wù)互為對(duì)價(jià)。租賃合同的成立以雙方當(dāng)事人的意思表示一致為準(zhǔn)，并不要求書面形式，故租賃合同為諾成合同，但《合同法》第215條又規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。此條應(yīng)認(rèn)定為法律的倡導(dǎo)性規(guī)定，而不應(yīng)看作是法律對(duì)租賃合同的書面形式所作的強(qiáng)行性規(guī)定，因?yàn)樵摋l至少可以推知：(1)租期不滿六個(gè)月的租賃合同，無(wú)須采納書面形式;(2)不定期租賃，無(wú)須采納書面形式。應(yīng)當(dāng)采納書面形式的租賃合同，沒(méi)有采納書面形式的，雙方就租賃期限也無(wú)爭(zhēng)議的，租賃合同的效力不應(yīng)當(dāng)受到影響，若雙方就租賃期限發(fā)生爭(zhēng)議，則視為不定期租賃。

　　第二，租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)、收益權(quán)的合同。租賃合同是以承租人取得租賃物的使用、收益為目的，由于租賃合同發(fā)生移轉(zhuǎn)的是物的使用、收益權(quán)，而不發(fā)生物的所有權(quán)的.移轉(zhuǎn)，因此，承租人對(duì)物只享有使用、收益權(quán)，而不享有處分權(quán)，承租人破產(chǎn)時(shí)租賃物也不能列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中，這是租賃與消費(fèi)借貸的重要區(qū)別。

　　第三，租賃合同具有臨時(shí)性。租賃合同是出租人臨時(shí)將其財(cái)產(chǎn)的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人的合同，具有臨時(shí)性的特征，不適用于對(duì)財(cái)產(chǎn)為永久性使用的情形。《合同法》第214條明確規(guī)定了租賃合同的臨時(shí)性：“租賃合同最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！薄白赓U期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”

　　第四，租賃合同中承租人為取得租賃物的使用、收益權(quán)必須支付租金。在租賃合同中，承租人取得租賃物的使用、收益權(quán)，必須以支付租金為對(duì)價(jià)，這也是租賃合同與借用合同的根本區(qū)別之所在，在借用合同中，借用人也是以取得標(biāo)的物的使用、收益權(quán)為目的，但借用人一方的使用為無(wú)償使用，無(wú)須支付對(duì)價(jià)�？梢赃@樣說(shuō)，借用合同會(huì)因有償而變?yōu)樽赓U，租賃合同也會(huì)因無(wú)償而轉(zhuǎn)變?yōu)榻栌�。租金一般為金錢上的支付，但也可以為實(shí)物，法律對(duì)此并’無(wú)限制。

　　二、出租人與承租人的主要義務(wù)

　　(一)出租人的主要義務(wù)

　　1.交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務(wù)

　　《合同法》第216條規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃的符合約定的用途。”此條是法律關(guān)于出租人交付租賃物并在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定用途的義務(wù)的明文規(guī)定，它包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：第一，依照合同交付租賃物的義務(wù);第二，出租人所交付的租賃物應(yīng)當(dāng)符合合同約定的使用收益目的。

　　作為有償合同的一種，一般認(rèn)為租賃合同可以準(zhǔn)用買賣合同關(guān)于瑕疵擔(dān)保義務(wù)的規(guī)定。與出賣人所負(fù)擔(dān)的瑕疵擔(dān)保義務(wù)相同，出租人的瑕疵擔(dān)保同樣包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

　　2.維修租賃物的義務(wù)

　　出租人對(duì)租賃物的瑕疵負(fù)有擔(dān)保義務(wù)，其有義務(wù)使租賃物在租賃期間保持符合良好用途。因此，在租賃物出現(xiàn)不符合用途或者妨礙承租人正常使用的情形時(shí)，承租人對(duì)租賃物負(fù)有維修的義務(wù)�！逗贤�法》第220條和第221條就是對(duì)出租人維修租賃物義務(wù)的明文規(guī)定，也租人該義務(wù)的構(gòu)成一般包括以下幾項(xiàng)要件：第一，租賃物有維修的必要;第二，租賃物有修繕的可能;第三，承租人在租賃期間內(nèi)將修復(fù)事宜通知出租人。

　　(二)承租人的主要義務(wù)

　　1.支付租金的義務(wù)

　　《合同法》第226條規(guī)定了承租人的租金交付義務(wù)，租金是承租人使用租賃物的對(duì)價(jià)，因此，支付租金就成了承租人的主要義務(wù)。

　　2.不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)

　　《合同法》第224條規(guī)定了承租人不得隨意轉(zhuǎn)租的義務(wù)。該條第一項(xiàng)規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失�！钡诙�項(xiàng)規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。

　　3.妥善保管租賃物的義務(wù)

　　承租人在租賃期間占有租賃物，應(yīng)當(dāng)盡善良注意的義務(wù)保管租賃物;租賃物有收益能力的，承租人須按照合同規(guī)定的方法或通常規(guī)則保管好租賃物。承租人未履行該義務(wù)造成租賃物毀損滅失的，以致于影響到租賃物正常使用、收益或返還租賃物的，根據(jù)《合同法》第222條的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　4.返還租賃物的義務(wù)

　　《合同法》第235條規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)該返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)�！贝藯l即為承租人的返還租賃物的義務(wù)的規(guī)定。

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