安通學校2007年注冊會計師《稅法》習題班講義

第五章  城市維護建設稅法   無變化
第六章  關稅法             無變化
第七章  資源稅法           無變化

第八章  土地增值稅法
1.關于“普通標準住宅”的認定標準。（2007cpa教材p201）
【解析】普通標準住宅應同時滿足以下3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
【例題】某內資房地產開發(fā)公司建造一棟普通標準住宅進行銷售，銷售收入800萬元，支付地價款100萬元，建筑成本420萬元，支付銀行利息30萬元（該借款用于其他工程），并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，房地產開發(fā)費用扣除額為10％。則該公司應繳納土地增值稅（    ）萬元。
2.關于“房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理”的規(guī)定。（2007cpa教材p202）
【解析】這里應從“客觀題”的角度，注意以下幾個方面：
（1）納稅人應進行土地增值稅清算的情形（3種情形符合下列之一即可）：
①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；
③直接轉讓土地使用權的。��
（2）主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形（4種情形符合下列之一即可）：
①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務機關規(guī)定的其他情況。
（3）注意劃分“征收與不征收”土地增值稅的界限。
①房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 繳納土地增值稅。
②房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（4）關于土地增值稅扣除項目的規(guī)定。
①房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
建成后有償轉讓的，應計算收入，（北京安通學校提供）并準予扣除成本、費用。
②房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
③屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（5）辦理土地增值稅清算手續(xù)的時間規(guī)定。
納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
（6）土地增值稅的核定征收的情形。
房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
③雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
④符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
⑤申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
【例題】主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形包括（   ）。
    A.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的
    B.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的
    C.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租的                  D.直接轉讓土地使用權的