2013注冊會計師《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義：第8章(3)

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　　第三節(jié)　用益物權(quán)制度

　　一、用益物權(quán)的基本理論(了解)

　　用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)包括：

　　(1)土地承包經(jīng)營權(quán);

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán);

　　(3)宅基地使用權(quán);

　　(4)地役權(quán);

　　(5)準(zhǔn)物權(quán)。準(zhǔn)物權(quán)具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。

　　用益物權(quán)有以下特征：

　　(1)用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。

　　(2)用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán);擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)。

　　(3)用益物權(quán)雖然也可以在動產(chǎn)上設(shè)立，但是從用益物權(quán)的具體類型來看，用益物權(quán)主要以不動產(chǎn)為客體，這主要是便于通過登記公示。

　　(4)用益物權(quán)是直接支配他人的物的權(quán)利。

　　二、主要用益物權(quán)介紹(運(yùn)用)

　　(一)土地承包經(jīng)營權(quán)

　　土地承包經(jīng)營權(quán)，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)的承包人原則上是土地所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其權(quán)利客體是農(nóng)業(yè)用地。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時設(shè)立。耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。

　　在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。(登記對抗主義)通過招標(biāo)、拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)概述

　　建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體對國家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)有以下特點(diǎn)：

　　(l)建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的一項民事權(quán)利，獨(dú)立于土地所有權(quán)存在。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的物權(quán)。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)是可以自由處分的物權(quán)。權(quán)利人可以將之轉(zhuǎn)讓或者設(shè)定抵押等。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權(quán)的方式。凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。(【特別提示】登記生效主義)

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　(三)地役權(quán)

　　1.地役權(quán)概述

　　地役權(quán)，是指不動產(chǎn)權(quán)利人(包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己利用不動產(chǎn)的方便或者不動產(chǎn)利用價值的提高，通過約定得以利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。其中為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)稱為供役地，而享有地役權(quán)的不動產(chǎn)稱為需役地�？梢栽O(shè)立地役權(quán)的不動產(chǎn)不局限于土地，還包括建筑物和其他工作物。

　　與其他用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

　　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(登記對抗主義)

　　2.地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系

　　(1)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　　(2)土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　(3)以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　3.地役權(quán)的效力

　　(1)地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。

　　(2)地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　　(3)如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

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