2012年注冊會計師《經(jīng)濟法》基礎講義：第8章(3)

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　　第三節(jié)　用益物權(quán)

　　一、用益物權(quán)的基本理論

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　1.用益物權(quán)包括：(1)土地承包經(jīng)營權(quán);(2)建設用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準物權(quán)。

　　2.用益物的特征：(1)用益物權(quán)注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。這區(qū)別于擔保物權(quán)注重物的交換價值的特點。(2)用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán);擔保物權(quán)為從物權(quán)。(3)用益物權(quán)主要以不動產(chǎn)為客體。(4)用益物權(quán)是直接支配他人的物的權(quán)利。

　　二、主要用益物權(quán)介紹

　　(一)土地承包經(jīng)營權(quán)

　　土地承包經(jīng)營權(quán)，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　1.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時設立。承包經(jīng)營權(quán)的期限因為內(nèi)容的不同而有不同：耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

　　2.在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。

　　3.通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

　　4.在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應補償。

　　(二)建設用地使用權(quán)

　　1.建設用地使用權(quán)概述

　　建設用地使用權(quán)，是指民事主體對國家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施。

　　2.建設用地使用權(quán)的取得

　　(1)建設用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　(2)建設用地使用權(quán)取得必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅建設用地使用權(quán)的生效條件。

　　3.建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　(1)權(quán)利人取得建設用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。

　　(2)建設用地使用權(quán)與附著在上面的建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。

　　(3)住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　【考題·單選題】根據(jù)物權(quán)法的有關規(guī)定，下列關于住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是(　)。(2009年試題·舊)

　　A.自動續(xù)期

　　B.建設用地使用權(quán)收歸國有，不得續(xù)期

　　C.經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以續(xù)期

　　D.經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)批準，可以續(xù)期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點是建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。因此選項A正確。

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