(三)地役權
1.地役權概述
地役權,是指不動產(chǎn)權利人(包括土地所有人、地上權人以及土地的承租人),為了自己利用不動產(chǎn)的方便或者不動產(chǎn)利用價值的提高,通過約定得以利用他人不動產(chǎn)的權利。其中為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)稱為供役地,而享有地役權的不動產(chǎn)稱為需役地?梢栽O立地役權的不動產(chǎn)不局限于土地,還包括建筑物和其他工作物。
注意:地役權包括:取水權、通行權、眺望權等等。
【例題·多選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便,與乙公司達成協(xié)議:甲公司借用乙公司的部分道路,甲公司每年向乙公司支付一定費用。下列說法正確的有( )。
A.甲公司在乙公司的土地上設立了通行地役權
B.甲公司的土地稱為需役地
C.乙公司的土地稱為供役地
D.如果甲公司和乙公司不相鄰,則不能設立地役權
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考核點是地役權的概念。地役權中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。
(1)與一般的用益物權不同,地役權具有從屬性和不可分性。①地役權不得與需役地相分離單獨轉(zhuǎn)讓。②地役權不得與需役地的所有權或使用權相分離,作為其他權利的標的,如不得單獨設定抵押。
(2)地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構(gòu)申請地役權登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
【考題·多選題】根據(jù)物權法律制度的規(guī)定,下列物權變動中,以登記為變動要件的有( )。(2009年試題·新)
A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司
B.甲公司與乙公司之間訂立合同,在甲的土地上設定地役權
C.甲公司將一架飛機的所有權轉(zhuǎn)讓給乙公司
D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁,該房屋尚登記在其去世的父親名下
『正確答案』AD
『答案解析』本題考核點是物權變動。根據(jù)規(guī)定,建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構(gòu)申請變更登記;因此選項A正確。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構(gòu)申請地役權登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人;因此選項B不對。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人;因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產(chǎn)時,應當辦理登記;因此選項D正確。
2.地役權與其他用益物權的關系
(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時,該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。
(2)土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經(jīng)上述用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。(用益物權對所有權的限制)
(3)以土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的,地役權一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的,在實現(xiàn)抵押權時,地役權一并轉(zhuǎn)讓。
3.地役權的效力
(1)地役權人有利用供役地及從事必要附屬行為的權利。
(2)地役權的期限由當事人約定,但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
(3)如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的,供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。
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