2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(13)

　　第六節(jié) 國有建設用地使用權收回和終止

　　一、國有建設用地使用權收回

　　無論是劃撥方式還是出讓方式取得的建設用地使用權，在下列情況下均可以收回：

　　(1)社會公共利益的需要�！段餀喾ā返谝话偎氖�八條規(guī)定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金�！�

　　(2)各級司法部門沒收其財產而收回的建設用地使用權。

　　出讓方式取得的建設用地使用權，還可在下列情況下收回：

　　(1)建設用地使用權屆滿�！段餀喾ā返谝话偎氖�九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政 法規(guī)的規(guī)定辦理。”由于住宅建設用地使用權屆滿自動續(xù)期，所以建設用地使用權屆滿收回是 對非住宅建設用地而言的。《城市房地產管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約 定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使 用權由國家無償收回�！�

　　(2)以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權;但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　劃撥方式取得的建設用地使用權，還可在下列情況下收回：

　　(1)國家根據城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設用地使用權。國家為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的，可以提前收回建設用地使用權。

　　(2)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用原劃撥國有土地的，可以無償收回劃撥建設用地使用權，并可依法予以出讓。

　　(3)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，可以收回建設用地使用權。

　　(4)劃撥國有建設用地使用權未經原批準機關同意，連續(xù)2年未使用。

　　(5)劃撥國有建設用地使用權不按批準用途使用土地。

　　國家無償收回劃撥建設用地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，城市政府可根據實際情況給予原土地使用者適當補償。

　　二、國有建設用地使用權終止

　　(一)因土地滅失而終止

　　土地滅失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質的徹底改變或原土面貌的徹底改變。由于土地使用權應以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導致使用人實際上不能繼續(xù)享用土地，使用權自然終止。

　　(二)由于土地使用者拋棄而終止

　　由于政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土地使用權的終止。

　　三、國有建設用地使用權收回和終止的法律后果

　　自建設用地使用權收回或終止之日起，土地使用者即喪失了該幅建設用地使用權。建設用地使用權終止產生下列方面的法律后果：①土地使用者不再享有該幅土地的使用權，建設用地使用權受讓人與土地所有者或者其代表之間關于在該幅土地上的權利和義務隨之解除。

　�、诘厣辖ㄖ�物和其他附著物隨建設用地使用權的終止而由國家無償取得。③出讓合同規(guī)定必拆除的設備等，土地使用者必須在規(guī)定的期限內拆除。

　　例題1：出讓方式取得的建設用地使用權，( )情況下收回.。

　　A 建設用地使用權屆滿

　　B 以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的

　　C 以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)，滿1年未動工開發(fā)的

　　D 以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)，滿3年未動工開發(fā)的

　　答案：AB

　　解析：建設用地使用權屆滿、以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權;但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外

　　例題2：下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權的有(　)。(07年試題)

　　A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權的

　　B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權的

　　C.商業(yè)用地土地使用權屆滿的

　　D.以出讓方式取得土地使用權開發(fā)房地產，滿兩年未動工的

　　E.土地使用者因破產而停止使用土地的

　　答案：CD

　　解析：A應有償。B應適當補償。E不能無償收回。