(二)投資性房地產(chǎn)【★2011年多選題、判斷題】

　　1.投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　2.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　�、僖殉鲎獾耐恋厥褂脵�(quán)：指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。

　　已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　　【注意】企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)不屬于此類。

　　企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。

　�、诔钟胁�(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)。

　�、垡殉鲎獾慕ㄖ铮褐钙髽I(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　【注意】對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

　　(2)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　�、僮杂梅康禺a(chǎn)一為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公

　　樓等。

　　【注意1】企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　　【注意2】企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。

　�、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

　　【拓展】需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：(1)一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(2)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。(3)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。(4)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題64·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物

　　C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

　　D.企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物

　　【答案】B

　　【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨;選項(xiàng)C屬于無形資產(chǎn);選項(xiàng)D屬于固定資產(chǎn)。若選項(xiàng)D將“建筑物”改為“土地使用權(quán)”，則屬于投資性房地產(chǎn)，此處應(yīng)作為企業(yè)固定資產(chǎn)核算。

　　【例題65·判斷題】企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。(　　)

　　【答案】×

　　【解析】投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，企業(yè)計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，仍應(yīng)按無形資產(chǎn)核算。

　　3.投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　成本模式涉及科目：投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊、投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　公允價(jià)值模式涉及科目：投資性房地產(chǎn)一成本、投資性房地產(chǎn)～公允價(jià)值變動、公允價(jià)值變動損益。

　　4.投資性房地產(chǎn)的取得

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　自行建造投資性房地產(chǎn)的成本由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　　(3)內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目或“投資性房地產(chǎn)一成本”科目，按照其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按照其差額，貸記“資本公積一其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動損益”科目。已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目;或者按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)-成本”科目，按照已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積-其他資本公積”科目或借記“公允價(jià)值變動損益”科目;已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　相關(guān)推薦：

　　2014會計(jì)職稱《初級會計(jì)實(shí)務(wù)》標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測題匯總

　　初級會計(jì)職稱考試《初級會計(jì)實(shí)務(wù)》歷年真題匯總

　　2014會計(jì)職稱《初級會計(jì)實(shí)務(wù)》專項(xiàng)習(xí)題及解析匯總

　　2014會計(jì)職稱《初級會計(jì)實(shí)務(wù)》考情分析及考點(diǎn)匯總