知識(shí)點(diǎn)十九、投資性房地產(chǎn)
(一)投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的取得
1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
取得時(shí)的實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
2.自行建造投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
1.成本模式
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
2.公允價(jià)值模式
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動(dòng)
單項(xiàng)選擇題
◎企業(yè)處置一項(xiàng)以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，實(shí)際收到的金額為500萬(wàn)元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為400萬(wàn)元，累計(jì)折舊100萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，下列關(guān)于處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，不正確的是( )。
A.貸記“其他業(yè)務(wù)收入”500萬(wàn)元
B.借記“其他業(yè)務(wù)成本”300萬(wàn)元
C.借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”25萬(wàn)元
D.貸記“營(yíng)業(yè)外收入”175萬(wàn)元
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考核投資性房地產(chǎn)的處置。處置投資性房地產(chǎn)，不通過(guò)營(yíng)業(yè)外收支核算，因此D選項(xiàng)不正確。
多項(xiàng)選擇題
◎下列各項(xiàng)中，影響企業(yè)當(dāng)期損益的有( )。
A.采用成本模式計(jì)量，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價(jià)值的差額
B.采用成本模式計(jì)量，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面余額的差額
C.企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額
D.企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額
【正確答案】：CD
【答案解析】：本題考核投資性房地產(chǎn)的相關(guān)處理原則。選項(xiàng)A、B不需要進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。選項(xiàng)C、D將差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
知識(shí)點(diǎn)二十、無(wú)形資產(chǎn)
無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)。主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、特許權(quán)等。
符合以下條件之一的，則認(rèn)為其具有可辨認(rèn)性：
1.能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來(lái)。并能單獨(dú)或者與有關(guān)的合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換等。
2.源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無(wú)論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離。
商譽(yù)的存在無(wú)法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于無(wú)形資產(chǎn)。
(二)無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容
無(wú)形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和特許權(quán)等。
無(wú)形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
1.與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
2.該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，因其成本無(wú)法可靠地計(jì)量，因此不作為無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)。
(三)無(wú)形資產(chǎn)的核算
1.無(wú)形資產(chǎn)的取得
無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。
外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。
企業(yè)自行研究開(kāi)發(fā)無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分為研究階段與開(kāi)發(fā)階段分別進(jìn)行核算。
2.無(wú)形資產(chǎn)的攤銷
使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷，但需要至少于每一會(huì)計(jì)期末進(jìn)行減值測(cè)試。
使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行攤銷。
當(dāng)月增加的無(wú)形資產(chǎn)，當(dāng)月開(kāi)始攤銷;當(dāng)月減少的無(wú)形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。
自用 → 管理費(fèi)用
出租 → 其他業(yè)務(wù)成本
借：管理費(fèi)用
其他業(yè)務(wù)成本等
貸：累計(jì)攤銷
知識(shí)點(diǎn)二十一、其他資產(chǎn)
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)由本期和以后各期負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用。(如經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出)
計(jì)算題
◎2007年4月1日，甲公司對(duì)其以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的辦公樓進(jìn)行裝修，發(fā)生以下有關(guān)支出：領(lǐng)用生產(chǎn)用材料500000元，購(gòu)進(jìn)該批原材料時(shí)支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為85000元;輔助生產(chǎn)車間為該裝修工程提供的勞務(wù)支出為180000元;有關(guān)人員工資等職工薪酬435000元。2007年12月1日，該辦公樓裝修完工，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，并按租賃期10年開(kāi)始進(jìn)行攤銷。假定不考慮其他因素，甲公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：
正確答案：(1)裝修領(lǐng)用原材料時(shí)：
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 585000
貸：原材料 500000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出) 85000
(2)輔助生產(chǎn)車間為裝修工程提供勞務(wù)時(shí)：
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 180000
貸：生產(chǎn)成本——輔助生產(chǎn)成本 180000
(3)確認(rèn)工程人員職工薪酬時(shí)：
借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 435000
貸：應(yīng)付職工薪酬 435000
(4)2007年攤銷裝修支出時(shí)：
借：管理費(fèi)用 [(585000+180000+435000)/10/12]10000
貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 10000
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