(二)投資性房地產(chǎn)【★2010年單選題、2011年多選題、2011年、2010年判斷題】
1.投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
2.投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
①已出租的土地使用權(quán)—是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
※企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
※母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。
�、诔钟胁�(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)—是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)。
�、垡殉鲎獾慕ㄖ铩侵钙髽I(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
(2)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
�、僮杂梅康禺a(chǎn)—為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房、辦公樓等。※企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
�、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。
【拓展】需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：(1)一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(2)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。(3)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的。出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。(4)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【例題49·單選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是()。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物
C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)
D.企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物
【答案】B
【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨;選項(xiàng)C屬于無形資產(chǎn);選項(xiàng)D屬于固定資產(chǎn)。若選項(xiàng)D將“建筑物”改為“土地使用權(quán)”，則屬于投資性房地產(chǎn)。
【例題50·判斷題】企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。()
【答案】×
【解析】投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，企業(yè)計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，仍應(yīng)按無形資產(chǎn)核算。
3.投資性房地產(chǎn)的取得
(1)外購的投資性房地產(chǎn)
其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
4.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
(1)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷。
(2)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
(3)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
成本模式在符合一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，應(yīng)作為政策變更處理，已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
5.投資性房地產(chǎn)的處置
(1)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
(2)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
處置時(shí)原累計(jì)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)，若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。
【例題51·單選題】企業(yè)處置一項(xiàng)以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，實(shí)際收到的金額為100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元.其中成本為70萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為10萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。
A.30
B.20
C.40
D.10
【答案】B
處置當(dāng)期的損益=100-80=20(萬元)
借：銀行存款 100
貸：其他業(yè)務(wù)收入 100
借：其他業(yè)務(wù)成本80
貸：投資性房地產(chǎn)—成本 70
—公允價(jià)值變動(dòng) 10
將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10
貸：其他業(yè)務(wù)成本 10
(這筆分錄借貸雙方都是損益類科目，不影響處置當(dāng)期的損益)
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