四、土地增值稅法律制度

　　(-)土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　【提示】自2008年11月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

　　(二)土地增值稅的征稅范圍

　　1.征稅范圍的-般規(guī)定：

　　(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定：

　　表6.4土地增值稅的征稅范圍

　　【例題3·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是(　　)。

　　A.繼承房地產(chǎn)

　　B.以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款

　　C.出售房屋

　　D.出租房屋

　　【答案】C

　　【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得收入屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)該繳納土地增值稅。以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(三)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)(重點(diǎn))--轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額

　　1.土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目

　　【特別關(guān)注】扣除項(xiàng)目，具體包括：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用)。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi);

　�、谪�(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　【提示】此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　(6)舊房及建筑物的扣除金額

　　①按評(píng)估價(jià)格扣除

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本×成新度折扣率

　�、诎促�(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

　　可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　2.納稅人有下列情形之-的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

　　(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的;

　　(4)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入的確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　①按本企業(yè)在同-地區(qū)、同-年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　�、谟芍鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　(四)土地增值稅稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.土地增值稅稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　表6.5土地增值稅稅率

　　2.應(yīng)納稅額計(jì)算的方法

　　(1)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(2)計(jì)算增值率，即增值額與扣除項(xiàng)目的比率

　　(3)計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　【例題4·計(jì)算題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建造-幢寫(xiě)字樓，取得銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為4500萬(wàn)元。求該公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【答案】增值額=10000—4500=5500(萬(wàn)元)，增值率=5500÷4500=122.22%

　　應(yīng)納土地增值稅=5500 × 500-4500×15%=2750—675=2075(萬(wàn)元)

　　(五)土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　【提示1】高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　【提示2】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這-免稅規(guī)定。

　　2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房-律免征土地增值稅。

　　(六)土地增值稅納稅清算的單位和條件

　　1.土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　2.土地增值稅的清算條件【★2010年多選題】

　　(1)符合下列情形之-的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

　�、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之-的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　�、苁〖�(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(七)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)

　　1.納稅申報(bào)時(shí)間：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)。

　　2.納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)的坐落地)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

　　具體又可分為以下兩種情況：

　　(1)納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地-致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不-致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(2)納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地-致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不-致時(shí)，在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

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