三、契稅

　　(一)契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人

　　(二)契稅的征稅范圍

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換)

　　3.房屋買賣

　　4.贈(zèng)與

　　5.交換

　　6.特殊情況——視同轉(zhuǎn)移7項(xiàng)，重點(diǎn)是：

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股

　　(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　【提示1】企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

　　【提示2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　(三)契稅的計(jì)稅依據(jù)

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣——市場(chǎng)價(jià)格確定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”。

　　【特別掌握】交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

　　(四)契稅的稅收優(yōu)惠：見(jiàn)教材

　　四、土地增值稅法律制度

　　(一)納稅人與征稅范圍：

　　納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　征稅范圍：見(jiàn)基礎(chǔ)班講義，關(guān)注不征收情形：出讓國(guó)有土地、房地產(chǎn)的出租、

　　對(duì)房地產(chǎn)抵押期間、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人及教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)等。

　　(二)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　1.新建項(xiàng)目扣除：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目——只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　加計(jì)扣除額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　2.舊房及建筑物的扣除金額

　　(1)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

　　(三)實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　(四)減免稅

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　(五)清算條件：“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”