三、契稅
(一)契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人
(二)契稅的征稅范圍
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與、交換)
3.房屋買賣
4.贈(zèng)與
5.交換
6.特殊情況——視同轉(zhuǎn)移7項(xiàng),重點(diǎn)是:
(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股
(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債
(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬
【提示1】企業(yè)破產(chǎn)清算期間,債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅。對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,征收契稅。
【提示2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租、抵押,不屬于契稅的征稅范圍。
(三)契稅的計(jì)稅依據(jù)
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣——市場(chǎng)價(jià)格確定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”。
【特別掌握】交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的,免征契稅。
4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán),經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。
(四)契稅的稅收優(yōu)惠:見(jiàn)教材
四、土地增值稅法律制度
(一)納稅人與征稅范圍:
納稅人:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
征稅范圍:見(jiàn)基礎(chǔ)班講義,關(guān)注不征收情形:出讓國(guó)有土地、房地產(chǎn)的出租、
對(duì)房地產(chǎn)抵押期間、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人及教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)等。
(二)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額
1.新建項(xiàng)目扣除:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本:
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目——只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
加計(jì)扣除額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%
2.舊房及建筑物的扣除金額
(1)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格:評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
(三)實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率
(四)減免稅
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免稅;超過(guò)20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
4.自2008年11月1日起,對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。
(五)清算條件:“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”