六、土地增值稅的減免稅

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.自2008年11月1日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，可以免征土地增值稅的有(　)。

　　A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)

　　B.工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　C.房地產(chǎn)公司以不動產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　D.某商場因城市實(shí)施規(guī)則、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』(1)選項(xiàng)A：國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍;(2)選項(xiàng)B：以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅;(3)選項(xiàng)C：以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，不免征土地增值稅;(4)選項(xiàng)D：因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)程序

　　1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　提示：區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　�、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　�、苁〖壎悇�(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。(2010年)

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)許可證滿2年尚未銷售完畢的

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。對于取得房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)許可證滿2年尚未銷售完畢的，不用進(jìn)行土地增值稅的清算。取得房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)許可證滿3年尚未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　本章小節(jié)：

　　本章考題的特點(diǎn)：(1)考點(diǎn)較多，每個(gè)具體稅種分值相對不大;復(fù)習(xí)主要掌握：各稅種的納稅人、征稅范圍(稅目)、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額的計(jì)算;熟悉：各稅種的稅率、稅收優(yōu)惠;納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、期限。

　　(2)重點(diǎn)難點(diǎn)較為突出，主要掌握房產(chǎn)稅、印花稅和土地增值稅的應(yīng)納稅額計(jì)算。

　　2011年會計(jì)職稱考試試題答案及解析專題

　　2011年會計(jì)職稱考試各科涉及考點(diǎn)總結(jié)匯總

　　2011年會計(jì)職稱考試成績查詢免費(fèi)短信提醒