四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額(重點(diǎn)掌握)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　【例題·單選題】下列項(xiàng)目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價(jià)款的方法，正確的是(　)。

　　A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價(jià)款

　　B.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金

　　C.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金和費(fèi)用

　　D.以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費(fèi)用與成本

　　『正確答案』B

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

　　【例題·多選題】下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的有(　)。

　　A.土地出讓金　　　　B.耕地占用稅

　　C.公共配套設(shè)施費(fèi)　　D.借款利息費(fèi)

　　『正確答案』BC

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【例題·單選題】企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元(能提供貸款證明)，其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是(　)萬(wàn)元。

　　A.370　　 B.650

　　C.750　　 D.850

　　『正確答案』B

　　『答案解析』該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬(wàn)元)。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

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