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　　第七節(jié)　土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅概述

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、納稅人

　　1.土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　2.土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　提示：轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　【例題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有(　)。(2007年)

　　A.個人所得稅　　　　B.營業(yè)稅

　　C.契稅　　　　　　　D.土地增值稅

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。

　　三、征稅范圍

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

　　(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(易出單選題、多選題)

　　【例題1·單選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是(　)。

　　A.公司與公司之間互換房產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)

　　C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)

　　D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)，沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍;兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。

　　【例題2·多選題】某房地產(chǎn)公司出售一幢已辦理竣工結(jié)算的商用寫字樓，獲得2000萬元。根據(jù)稅收法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各稅中，屬于該公司此項(xiàng)售樓業(yè)務(wù)的應(yīng)繳納的稅種有(　)。

　　A.契稅　　　　　　B.營業(yè)稅

　　C.印花稅　　　　　D.土地增值稅

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核出售房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種。出售房產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，而契稅是對買受人征收的。

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