5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　提示：(1)此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(2)對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

　　提示：從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異歸納圖表：

　　解釋：從不同轉(zhuǎn)讓標的看扣除項目的差異：

　　(1)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②房地產(chǎn)開發(fā)成本;③房地產(chǎn)開發(fā)費用;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　(2)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;③舊房及建筑物的評估價格。

　　【例題1·多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D.舊房及建筑物的評估價格

　　『正確答案』AC

　　【例題2·多選題】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有(　)。

　　A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項稅費

　　B.經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的房屋及建筑物的評估價格

　　C.當期發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用

　　D.取得土地使用權(quán)所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項目時，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

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