第四節(jié) 土地增值稅法律制度
一、納稅人
土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”)并取得收入的單位和個(gè)人。
二、征稅范圍
(一)征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,對(duì)出讓國(guó)有土地的行為不征稅。
2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他
附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。
(二)征稅范圍的特殊規(guī)定
三、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
四、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
(一)應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
(二)扣除項(xiàng)目及其金額
準(zhǔn)予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額具體包括七項(xiàng)內(nèi)容:
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。
6.舊房及建筑物的扣除金額。
7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。
五、應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.應(yīng)納稅額的計(jì)算公式。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是:
2.應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟。
六、稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,予以免稅;超過(guò)20%的,應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。
4.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。
七、征收管理
(一)納稅申報(bào)
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
(二)納稅清算
1.土地增值稅的清算單位。
2.土地增值稅的清算條件。
3.土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料。
4.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。
5.土地增值稅的核定征收。
(三)納稅地點(diǎn)
土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。