第四節(jié) 土地增值稅法律制度

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”)并取得收入的單位和個人。

　　二、征稅范圍

　　(一)征稅范圍的一般規(guī)定

　　1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。

　　2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他

　　附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

　　三、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　四、計稅依據(jù)

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　(一)應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目金額具體包括七項內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　五、應(yīng)納稅額的計算

　　1.應(yīng)納稅額的計算公式。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

 

　　2.應(yīng)納稅額的計算步驟。

　　六、稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　(一)納稅申報

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　(二)納稅清算

　　1.土地增值稅的清算單位。

　　2.土地增值稅的清算條件。

　　3.土地增值稅清算應(yīng)報送的資料。

　　4.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

　　5.土地增值稅的核定征收。

　　(三)納稅地點

　　土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。