2010年5月,國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》。意見中表示:逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅。中國社科院財(cái)稅研究室副主任楊志勇表示,現(xiàn)在開征的話,條件尚不具備;而強(qiáng)制征收會(huì)造成新的不公平。
2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月,同比上漲18.5%左右。雖然北京住宅租金近日略有下調(diào),但難改上半年漲勢。同樣,5、6月以來上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲明顯。
國家和一些地方連續(xù)出臺(tái)抑制高房價(jià)的政策措施,直接打擊投資投機(jī)性購房,其力度和針對對象的明確程度前所未見;預(yù)計(jì)短期內(nèi),它們將對房價(jià)過快上漲有一定抑制作用,但從長期看,還需要采取一些徹底的改革措施來治本。
一、租房問題
近期房屋租金價(jià)格快速上漲有其客觀原因。北京市常住人口數(shù)量增加促使租賃需求上漲,鏈家地產(chǎn)市場分析師張?jiān)抡f,2010年至少新增了12萬人左右的租賃需求。應(yīng)屆畢業(yè)生產(chǎn)生的新增租賃需求同比增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年北京地區(qū)高校畢業(yè)生21.9萬人,預(yù)計(jì)新增住房需求就達(dá)8萬余人,這加劇了近期市場租賃需求的增長和價(jià)格上漲。隨著市場對新政的不斷消化,由買轉(zhuǎn)租的人群將逐漸穩(wěn)定,高校畢業(yè)生的集中租房需求也將在三季度逐漸減弱,租賃市場不會(huì)再出現(xiàn)近期這種集中放量、價(jià)格快速上漲的景象,無論是租金漲幅還是市場表現(xiàn)都將變得更加溫和。
當(dāng)前租金非理性上漲起因于種種具體因素,但根本原因是調(diào)控制度缺失?梢哉f,我國房屋租賃市場基本處于無序狀態(tài),尤其是租賃合同可有可無,業(yè)主可以隨意漲價(jià),甚至租期之內(nèi)漲價(jià)、單方違約、趕走租客屢屢發(fā)生。這種狀態(tài)使許多人在租賃房屋時(shí)缺乏安全感,轉(zhuǎn)而投向住房買賣市場,擴(kuò)大了房屋的市場需求。
有效遏制商品房價(jià)格的再度上漲。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》近日正式對外發(fā)布。與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不同,“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭,也即通常所說的“夾心層”!吨笇(dǎo)意見》的出臺(tái)不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大,更為重要的是,該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位。
解決這一問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn),即引入行政問責(zé)機(jī)制與市場化的規(guī)范運(yùn)作。其一,必須要強(qiáng)化地方行政部門職責(zé),一方面中央財(cái)政要擴(kuò)大相關(guān)轉(zhuǎn)移支付資金規(guī)模,另一方面對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為,須明確建立問責(zé)機(jī)制。其二,海外公共租賃房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明,政府提供并不意味著政府建設(shè),通過面向市場進(jìn)行招標(biāo)建設(shè),能夠有效提高保障性住房的供給效率,從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。
二、買房問題
住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題,更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。因此,房價(jià)上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善,而且增加了金融風(fēng)險(xiǎn),不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是說,住房的民生問題比住房的支柱產(chǎn)業(yè)問題更為重要,前者是首位,后者同則是由前者衍生出來的。因此,遏制過快的房價(jià)上漲是政府的基本職責(zé),也是保證中國金融安全、保證中國經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展、保證中國社會(huì)和諧的根本所在。
破解高房價(jià)困境的根本之道,在于徹底改革。
把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合,努力增加保障性住房供給。積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè),進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時(shí)要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范,嚴(yán)格依法管理,杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題,杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。
加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有計(jì)劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對IT、生物制藥等行業(yè),技術(shù)含量低,對國力增強(qiáng)的綜合推動(dòng)作用有限;而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價(jià)的,因?yàn)橥恋厥窃接迷缴俚馁Y源。國家的實(shí)力提升,不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實(shí)現(xiàn)。
構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。必須盡快落實(shí)各級(jí)政府調(diào)控房價(jià)的責(zé)任部門和考核機(jī)制,把有效控制房價(jià)過快上漲作為各級(jí)政府的工作目標(biāo)。
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