公務(wù)員備考指導(dǎo)：名師剖析四大“民生熱點(diǎn)”

民生熱點(diǎn)三：“物業(yè)管理”問題

廣州新東方名師熱點(diǎn)評(píng)析：“物業(yè)管理”這個(gè)詞的解釋，通俗地講是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此，從宏觀意義上來看，我們應(yīng)該認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。而目前我國的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰受益，誰交費(fèi)”�；蛟S從“傳統(tǒng)的意義”上來剖析，考生們?cè)谟龅缴婕啊拔飿I(yè)管理”的社會(huì)問題時(shí)，可能“潛意識(shí)”地把“物業(yè)管理公司”直接就當(dāng)做了“壞人”，其實(shí)我們看問題可以退一步看，任何階層，其實(shí)都是有“好”有“壞”的，不可能出現(xiàn)一個(gè)“絕對(duì)”是“壞”的階層。因此，對(duì)于這個(gè)問題，戴斌老師建議考生可以分別從“業(yè)主”和“物業(yè)公司”兩個(gè)不同的利益角度，各自地去剖析其中的“奧秘”所在，或許這樣去看問題的角度能讓我們了解更多的真相。

一、結(jié)合國內(nèi)的主流觀點(diǎn)，“物業(yè)公司”做得“不對(duì)”的地方主要有以下方面：

（1）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。從很多的實(shí)際例子來看，可能大部分物業(yè)管理公司都能做到明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)，能在小區(qū)的醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等，但對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司往往沒有按有關(guān)規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，而此舉常常是侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。

（2）物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范，認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗。即使企業(yè)對(duì)員工培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級(jí)階段，還未走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)低，高品質(zhì)的物業(yè)公司寥寥無幾。

（3）保安工作形式多于實(shí)質(zhì)，作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防患，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。

二、結(jié)合國內(nèi)的主流觀點(diǎn)，“業(yè)主”方面做得“不對(duì)”的地方主要有以下方面：

（1）由于物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位、以及小區(qū)公用設(shè)置的維修，不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應(yīng)無所不包，要求物業(yè)企業(yè)無償為住戶室內(nèi)提供一切服務(wù)，一旦得不到滿足，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。而“不交、少交、欠交”物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。

（2）成立業(yè)主委員會(huì)工作滯后。目前很大一部分的居民住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)。雖然有個(gè)別社區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來；對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)督。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用，致使物業(yè)企業(yè)單方面說了算，而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。

（3）有個(gè)別業(yè)主過度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的實(shí)用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場(chǎng)所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量，而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。

三、關(guān)于該社會(huì)問題的解決對(duì)策，結(jié)合國內(nèi)的主流觀點(diǎn)，戴斌老師認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)：

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題。

（2）要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

（3）提高物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)門檻。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

（4）物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

（5）建立和完善涉及“房屋及維修管理”、“設(shè)備設(shè)施管理”、“環(huán)境衛(wèi)生管理”、“保安保衛(wèi)、消防管理”等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章。

（6）應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

（7）減少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。同時(shí)要建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。

（8））要通過行政管理的手段，合理地限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

（9）新聞媒體的報(bào)道應(yīng)保持“中立性”應(yīng)更多地了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)和加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

（10）政府有關(guān)部門應(yīng)加大宣傳教育的力度，使社會(huì)公眾客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

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