華圖預(yù)測申論熱點：穩(wěn)定控制房價的幾個對策

　　專家談2007北京在職公務(wù)員考試行測備考全攻略 

房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓一直關(guān)注的問題。近年來房價的飛漲不僅給人們帶了經(jīng)濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。

第一，調(diào)整輿論導(dǎo)向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認(rèn)識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現(xiàn)階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數(shù)家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房；實力差者可買二手房、低檔房、小房；暫時沒條件的應(yīng)先租房，等條件具備時再買房；實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導(dǎo)，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強擠在買新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場。

第二，通過擴大供給達(dá)到“有限過�！保�以消除房價上升過猛的推動力。在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下，適度擴大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開發(fā)、消費信貸的投放。

第三，在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時，應(yīng)選擇適當(dāng)區(qū)位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經(jīng)濟型商品住宅。

土地出讓金、配套費適當(dāng)減免，市政增容費適當(dāng)優(yōu)惠，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，力求經(jīng)濟實用，銷售價通過招投標(biāo)加以鎖定，由有關(guān)部門實行監(jiān)督。動遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價減折舊后強制回購。 
    第四，由市里統(tǒng)籌選址，在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區(qū)動遷戶并只租不售的“租屋”。

土地出讓金、住宅配套費適當(dāng)減免，或由市財政從土地收益中撥款明補。市政增容費適度優(yōu)惠，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)由市里統(tǒng)一核定，戶型力求緊湊實用，造價在中標(biāo)時鎖定。

“租屋”建設(shè)和經(jīng)營實行公開招標(biāo)，中標(biāo)企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費”、租金作為回報。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán)，市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金，以租金收入的現(xiàn)金流為依托，向機構(gòu)投資者和自然人發(fā)行，基金年回報率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動開發(fā)。

第五，盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開發(fā)模式，推行“大地產(chǎn)，小房產(chǎn)”，土地開放和房產(chǎn)開發(fā)兩次招標(biāo)分段進行的專業(yè)化、集約化開發(fā)模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤主要來自開發(fā)期間的地價自然增值。新模式將土地開發(fā)剝離出來，以競標(biāo)方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開發(fā)，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標(biāo)價回購，再根據(jù)樓市供求情況，按規(guī)劃條件分期切塊、公開招標(biāo)拍賣。這種方式可縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，并使開發(fā)期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補貼舊區(qū)改造、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。

第六，調(diào)整稅費政策，降低投資門檻，鼓勵有條件的機構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。

因為租賃市場的擴展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導(dǎo)房價的合理回歸。現(xiàn)在機構(gòu)只愿當(dāng)開發(fā)商不肯當(dāng)“大房東”、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù)，這同稅費負(fù)擔(dān)過重有關(guān)，必須在政策上做出重大調(diào)整。

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