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4.美國(guó)住房政策的核心是為全體美國(guó)人民提供合格的、安全的、能負(fù)擔(dān)得起的住房。美國(guó)政府從法律、行政、稅收等多方面調(diào)整和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是政府鼓勵(lì)開發(fā)商建造更多的廉租房，并給與一定的獎(jiǎng)勵(lì)。法律上，出臺(tái)了《合眾國(guó)住房法》、《開放住房法案》、《國(guó)民住宅法》等，其中《開放住房法案》規(guī)定在未來(lái)10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬(wàn)套政府補(bǔ)貼住房，并禁止在購(gòu)買和租用房屋產(chǎn)生種族歧視。在住宅抵押擔(dān)保上，利用完善的金融體系，推出了固定償還抵押貸款、累進(jìn)償還抵押貸款、可變利率抵押貸款和逆向抵押貸款等多種貸款方式，同時(shí)建立購(gòu)房信貸保險(xiǎn)制度，由專門機(jī)構(gòu)為中低收入家庭提供抵押貸款保險(xiǎn)。在稅收上，對(duì)建造和大規(guī)模維修自有住房的家庭，免除個(gè)人所得稅中抵押貸款的利息收入，同時(shí)鼓勵(lì)家庭購(gòu)買房產(chǎn)，對(duì)租房家庭給與稅收減免，每年大約有30億美元的財(cái)政支出用于興建低收人家庭的租用住房。
除政府大規(guī)模興建廉租房外，凡是家庭收入未達(dá)到所在地區(qū)家庭平均收入的80%，都可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。當(dāng)住房支出超過(guò)30%的家庭被認(rèn)定為過(guò)度消費(fèi)負(fù)擔(dān)，由政府發(fā)放“住房券”，以此承擔(dān)合理市場(chǎng)租金與家庭收入30%的差額，并給予政策優(yōu)惠(如著名的第八條租金資助計(jì)劃)。每年聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部會(huì)編制住房發(fā)展計(jì)劃，面向中低收入家庭資助和補(bǔ)貼建造住房。此外，美國(guó)政府對(duì)老年人住房給與特殊關(guān)注，各州也制定和推行像老年人住房?jī)A斜的住宅政策，對(duì)建造和經(jīng)營(yíng)老年人公寓給予特殊的政策和稅收優(yōu)惠。
日本是一個(gè)典型的人多地少的國(guó)家，住房歷來(lái)緊張，其住宅政策目標(biāo)是幫助中低收入家庭解決住宅問題，而政府的支持主要體現(xiàn)在向中低收人家庭購(gòu)房提供融資方面。為了向建造和購(gòu)買住宅的人提供長(zhǎng)期、低息貸款，日本政府構(gòu)造了獨(dú)特的“住宅金融公庫(kù)”，向居民提供長(zhǎng)期低息貸款。公庫(kù)貸款年利率通常為4.5%左右，比商業(yè)銀行貸款低30%，利息差額由財(cái)政部承擔(dān)。另一方面，日本各級(jí)政府還建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公營(yíng)住宅，這種公營(yíng)住宅類似于“廉租房”。
新加坡政府在集鎮(zhèn)中心建立附屬設(shè)施完備的組屋區(qū)，符合配房條件的住戶可以向當(dāng)局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款，排隊(duì)等候政府分配住房。組屋每套價(jià)格從15萬(wàn)新加坡元到25萬(wàn)新加坡兀不等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去40多年中，新加坡共修建組屋近100萬(wàn)套，目前約84%的人安居在組屋中。另外，對(duì)于沒錢買房的低收入人群，新加坡政府還會(huì)提供價(jià)格更低的廉租房。
5.2013年8月2日.洪順一家成了天成新居小區(qū)一套廉租住房的新主人。雖然僅是35平方米的一室一廳.但能夠在這個(gè)小區(qū)有一個(gè)“家”，洪順和家人“說(shuō)不出的高興”。
周邊500米范圍內(nèi)，近20條公交路線方便小區(qū)居民出行，火車站、長(zhǎng)途汽車站近在咫尺，學(xué)校、醫(yī)院、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共服務(wù)配套齊全。兩年多時(shí)間里，552戶廉租住戶陸續(xù)搬進(jìn)天成新居，開始了嶄新的生活�！安晃ㄌ斐尚戮�，由政府集中建設(shè)的天保新居、天和新居、八里橋新居、清河新居、裕富居等廉租房小區(qū)，全部位于城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，周邊社區(qū)成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善;政府組織建設(shè)的10個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，全部實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目選址與周邊公共設(shè)施的無(wú)縫對(duì)接，能最大限度地滿足保障家庭的工作、上學(xué)和生活需求�！笔凶》勘Ｕ瞎芾砭志珠L(zhǎng)劉勝凱介紹，濟(jì)南保障房項(xiàng)目在選址時(shí)，充分考慮保障群體的特殊性，圍繞方便宜居，舍得在中心城區(qū)花大價(jià)錢拿優(yōu)質(zhì)地塊建設(shè)保障房，并有意選擇小地塊進(jìn)行建設(shè)，防止大塊聚集建設(shè)帶來(lái)的階層分化、居住空間分異造成的“窮人區(qū)”、“貧民窟’’問題，有利于低收入群體融入社會(huì)，有利于社會(huì)穩(wěn)定和諧。
以“建百年工程、保百姓安居”為目標(biāo)，以“節(jié)能、實(shí)用、環(huán)保、美觀、舒適、抗震”為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把“設(shè)計(jì)、招投、施工、材料”4道關(guān)，全面推行工程質(zhì)量責(zé)任“終身制”和分戶驗(yàn)收制度，濟(jì)南保障房建設(shè)實(shí)現(xiàn)了全過(guò)程質(zhì)量控制，確保將所有保障房項(xiàng)目打造成“精品工程”和百姓滿意的“放心房”。
2012年5月，住建部全國(guó)保障性安居工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查結(jié)果顯示，在全國(guó)30個(gè)省份180個(gè)在建保障性安居工程中，濟(jì)南市受檢工程符合率及基本符合率達(dá)100%，建設(shè)質(zhì)量居全國(guó)之首。同年，濟(jì)南申報(bào)的保障房項(xiàng)目以總分第一名的成績(jī)，獲得山東人居環(huán)境(范例)獎(jiǎng)，成為全國(guó)首個(gè)獲得該獎(jiǎng)項(xiàng)的保障房項(xiàng)目。
戶戶陽(yáng)光、水電齊全、地?zé)岵膳�、天然氣入戶、無(wú)障礙通道、健身器材、居民活動(dòng)室等配套齊全，以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)質(zhì)量，使“面積不大功能全、占地不多環(huán)境美、造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)”成為濟(jì)南保障房的真實(shí)寫照，為外來(lái)務(wù)工人員及住房困難家庭安居濟(jì)南提供了可靠的物質(zhì)保障。
6.2013年6月18 13，濟(jì)南首次進(jìn)行廉租住房搖號(hào)全程電視現(xiàn)場(chǎng)直播。l800多戶廉租住房申請(qǐng)家庭，在監(jiān)察、公證、媒體和群眾代表等現(xiàn)場(chǎng)參與、公證、監(jiān)督下，通過(guò)直播搖號(hào)確定了選房順序。
“公平分配是保障性住房的‘生命線’�！笔凶》勘Ｕ瞎芾砭指本珠L(zhǎng)姜秀杰介紹，為確保政府有限資源真正惠及符合條件的住房困難家庭，濟(jì)南積極探索保障性住房“陽(yáng)光分配”的信息化審核手段，開發(fā)應(yīng)用住房保障審核管理系統(tǒng)，建立了集審核條件、工作責(zé)任和審批質(zhì)量三位一體的電子審核管理模式，將各項(xiàng)準(zhǔn)人條件、審核規(guī)定、工作時(shí)限等內(nèi)容通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行了設(shè)置和固化，核準(zhǔn)與否“電腦說(shuō)了算”，有效杜絕了人為因素的干擾。
在目前社會(huì)信用體系尚不完善的情況下，“找電腦，別找局長(zhǎng)”的信息化審核分配方式，較好地保證了資格審核的科學(xué)性、規(guī)范性和嚴(yán)肅性。濟(jì)南的做法也引起了中央媒體和住建部的高度關(guān)注。
根據(jù)濟(jì)南制定的廉租住房搖號(hào)選房規(guī)則，老弱病殘、優(yōu)撫對(duì)象、先進(jìn)人物等特殊群體.作為第一組優(yōu)先搖號(hào)選房，從而確保最困難的群眾優(yōu)先得到保障。
在解決“住得上”的問題后，為了讓保障對(duì)象“住得起”、“住得好”，濟(jì)南不斷創(chuàng)新保障房小區(qū)后期管理服務(wù)，讓住房困難群眾也能優(yōu)居濟(jì)南�！昂笃诠芾黼y是全國(guó)保障性住房小區(qū)普遍存在的問題�！笔斜Ｕ闲宰》抗芾碇行闹魅瓮鹾聘嬖V記者，為破解這一難題，各有關(guān)部門相互配合，“探索出了租賃管理、社區(qū)管理、治安管理、房管服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、愛心服務(wù)六位一體的管理服務(wù)新模式”。
具體管理中，租賃管理由市住房保障管理局、市保障性住房管理中心、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司組成租賃管理組織構(gòu)架，采取合同委托購(gòu)買服務(wù)的方式，讓原有公房管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)l3常租賃管理，并將其履職情況及租金收繳率、物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)率、承租戶滿意率等內(nèi)容納入考核范圍，確保管理高效、到位。
在已人住小區(qū)，無(wú)償為新設(shè)立的居委會(huì)提供辦公場(chǎng)所，方便辦公及開展社區(qū)服務(wù);在天成新居，由居委會(huì)主導(dǎo)成立小區(qū)居民議事會(huì)和住戶黨支部，充分發(fā)揮住戶黨員和積極分子的作用，弘揚(yáng)正能量;組建保障房社區(qū)藝術(shù)團(tuán)，舉辦聯(lián)歡會(huì)等文體活動(dòng)，開展“文化進(jìn)社區(qū)”，讓居民在家門口就能觀影聽?wèi)颉?/P>
小區(qū)警務(wù)室工作人員與住戶同時(shí)人住，確保小區(qū)秩序和安全。濟(jì)南還在全省率先出臺(tái)政策，允許廉租住戶落戶，有效解決了因戶籍原因帶來(lái)的子女上學(xué)、低保、就醫(yī)等一系列關(guān)系住戶切身利益的問題。
房管“五服務(wù)”活動(dòng)啟動(dòng)后，親情化的房管服務(wù)被全面引入廉租房小區(qū)：常住房管員為廉租住戶全部建立住戶檔案，每位家庭成員的年齡、性別、基本社會(huì)特征、個(gè)人病史等均記入其中，并定期對(duì)小區(qū)住戶特別是孤寡老人和重大疾病人員進(jìn)行走訪，及時(shí)了解反映住戶的實(shí)際問題和需求。特別制作發(fā)放的“房管服務(wù)聯(lián)系卡”，如今已成為聯(lián)系管理部門與保障住戶的“親情橋梁”。
三星級(jí)小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，差異化的收費(fèi)制度，24小時(shí)值班電話和巡邏，應(yīng)急維修隨叫隨到，義務(wù)為孤寡老人、行動(dòng)不便人員代買糧油、蔬菜……專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)一步為住戶營(yíng)造了舒適、溫馨的居住環(huán)境。
此外，濟(jì)南還積極將各類社會(huì)服務(wù)資源延伸到保障房小區(qū)，推動(dòng)愛心服務(wù)陣地化、有形化和常態(tài)化，多渠道解決保障住戶訴求。“志愿者服務(wù)工作站”、“法律援助工作站”、“慈善工作站”、“居家養(yǎng)老工作站”、“就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)站”，各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的引入，成為住房保障工作最好的褒獎(jiǎng)。這種感動(dòng)，來(lái)自保障性住房規(guī)劃建設(shè)、陽(yáng)光分配中的以人為本，更來(lái)自創(chuàng)新人本管理服務(wù)帶來(lái)的優(yōu)居可能。
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