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公務(wù)員申論考前押題(七):社會(huì)管理體系標(biāo)準(zhǔn)表述二



  重點(diǎn)問題:物業(yè)管理存在的問題
  1.體制問題
  從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè),80%以上的是國有體制;如果我們?cè)購奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析,全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè),20%屬于房管所或后勤單位改制,只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。
  2.法律法規(guī)滯后,體系不完善。
  我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后:20年的時(shí)間,沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下,國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年,而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年,中間有13年是法規(guī)空白期。
  3.政府職能的問題
 。1).政企沒有完全分開,企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。
 。2).政府職能錯(cuò)位或越位,政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)。
  (3).管理層、管理部門過多,物業(yè)管理手續(xù)繁雜,往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。
  4.市場(chǎng)化程度不高。
 。1).物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。
 。2).市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。
  5、物管企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。
  6、物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題
  7、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低,管理服務(wù)不到位。

  原因:
  1.政府方面
 。1)由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門,沒能引起有關(guān)部門的重視,以及物業(yè)管理涉及部門過多,因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善。
 。2)由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮,政企沒能真正分開,而且政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過多,缺少服務(wù)意識(shí)。
 。3)對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確,是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存,是強(qiáng)(4)物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),政府沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商,難以真正獨(dú)立出來。
  2.企業(yè)方面
 。1)沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度,產(chǎn)權(quán)不明,權(quán)責(zé)不清,不能獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作。
 。2)發(fā)展方向不明確,限于現(xiàn)實(shí)情況,只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高,形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng),對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。
 。3)由于法規(guī)不完善,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱,一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。
  (4)由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè),缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系,許多從業(yè)人員都是“半路出家”,導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。
  3.社會(huì)方面
 。1)由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來,缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí),還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。
 。2)業(yè)主法制意識(shí)淡薄,加之法規(guī)不完善,業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。
 。3)社會(huì)關(guān)注程度不夠,許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn),一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司(4)行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

  對(duì)策:
  (一)政府方面
  1、物業(yè)管理重在立法
  (1)從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看:
  一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章。
  二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章。
  三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。
  四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。
 。2)從市場(chǎng)主體來看,還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。
  2、政府職能的轉(zhuǎn)變
 。1)政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。
  (2)減少管理部門和管理層次,加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作,實(shí)施科學(xué)管理。
 。3)要建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。
  3、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。
 。1)限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司。
  (2)鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。
 。3)鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
 。ǘ┢髽I(yè)方面
  物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是加入WTO后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求,對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。
 。ㄈ┥鐣(huì)方面
  1.物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。
  2.要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
  3.社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。
  4.新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn),深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣,加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持,從而進(jìn)行正面的引導(dǎo),使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí),促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
  5.廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念,順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì),增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

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華圖公務(wù)員考試研究中心申論教研室主任,法學(xué)博士,中國社會(huì)科學(xué)院青年學(xué)者。長期從事公務(wù)員...詳細(xì)
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