2010年政法干警考試《民法學(xué)》專(zhuān)題講義(54)

　　專(zhuān)題五十四，轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同。

　　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物 的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　借用人因管理、使用不善造成借用物毀損的，借用人應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任，借用物自身有缺陷的，可以減輕借用人的賠償責(zé)任

　　1,租賃合同：有償，諾成，雙務(wù)，不要式(城市房屋租賃為要式)

　　出租人義務(wù)：適租，否則構(gòu)成根本違約

　　維修，否則可在租金中抵消

　　權(quán)利瑕疵擔(dān)保：否則可減少或不付租金

　　承租人義務(wù)：正當(dāng)使用，妥善保管，天賦禁止，禁止轉(zhuǎn)租，支付租金，返還租賃物

　　權(quán)利：占有，使用，收益，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，生前共同居住人的繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)

　　轉(zhuǎn)租：因無(wú)權(quán)被解除的，出租人對(duì)次承租人不負(fù)違約責(zé)任

　　差價(jià)應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美�返還

　　2，使用借貸(借用)合同：標(biāo)的屋為消耗物，無(wú)償合同

　　3，融資租賃合同

　　--出賣(mài)人向承租人交付標(biāo)的物，負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，承租人對(duì)出賣(mài)人索賠

　　--出租人不負(fù)維修義務(wù)

　　--出租人不負(fù)租賃物侵權(quán)責(zé)任

　　--出租人不負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任

　　--要式合同

　　如無(wú)約定，期滿歸出租人

　　租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分 無(wú)效。

　　租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂 之日起不得超過(guò)二十年。

　　租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人 未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

　　出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃 期間保持租賃物符合約定的用途。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的 使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。

　　承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物 ，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃 物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定 的除外。

　　承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期 限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租 金或者延長(zhǎng)租期。

　　承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物 毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增 設(shè)他物。

　　承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人 可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租 人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi) 有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上 的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期 間屆滿時(shí)支付。

　　承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租 人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、 收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

　　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合 同的效力。

　　出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi) 通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全 部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以 解除合同。

　　當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本 法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂 立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的 人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃 物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有 提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

　　出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇訂立的買(mǎi) 賣(mài)合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利。

　　出租人、出賣(mài)人、承租人可以約定，出賣(mài)人不履行買(mǎi)賣(mài) 合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

　　出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇訂立的買(mǎi) 賣(mài)合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容。

　　出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物 不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

　　融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng) 當(dāng)根據(jù)購(gòu)買(mǎi)租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤(rùn)確定。

　　租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不 承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。

　　出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。

　　承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷 害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。

　　承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。

　　承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

　　承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合 理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物。

　　當(dāng)事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租 人已經(jīng)支付大部分租金，但無(wú)力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價(jià)值超過(guò)承租人欠付的租金以及其他 費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還。

　　出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。 對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。

　　出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

　　承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

　　私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

　　未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。