專題二十三 抵押權(quán)生效規(guī)則
擔(dān)保法
34,下列財(cái)產(chǎn)可以抵押
--抵押人所有的房屋和其他地上定著物
--抵押人所有的機(jī)器,交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)
--抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán),房屋和其他地上定著物
--抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器,交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)
--抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山,荒溝,荒丘,荒灘等 荒地的土地使用權(quán)
--依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)
抵押人可將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押
35,抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值
財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分
36,以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押
以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押
鄉(xiāng)鎮(zhèn),村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)低壓,以廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押
37,下列財(cái)產(chǎn)不得抵押
--土地所有權(quán)
--耕地,宅基地,自留地,自留山等集體所有的土地使用權(quán)
--學(xué)校,幼兒園,醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施
--所有權(quán),使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)
--依法被查封,扣押,監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)
--依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)
41,當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效
42,辦理抵押物登記的部門如下
---以無地上定著物的土地使用權(quán)低壓的,為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門
---以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門
---以林木抵押的,為縣級(jí)以上林木主管部門
---以航空器,船舶,車輛抵押的,為運(yùn)輸工具的登記部門
---以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)抵押的,為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門
43,當(dāng)事人以 其他財(cái)產(chǎn)抵押的,可自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效
當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,不得對(duì)抗第三人,當(dāng)事人辦理抵押物登記的,登記部門為抵押人所在地的公證部門
知識(shí)點(diǎn)
1,不可抵押的財(cái)產(chǎn):
國有/集體土地所有權(quán)
集體土地使用權(quán)(承包四荒和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)廠房抵押為例外)
公益法人的公益設(shè)施(公益財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)可以為自身債務(wù)抵押)
所有權(quán),使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn)
--按份共有人有權(quán)決定以其分額設(shè)抵押
--共同共有人抵押,原則上須全體共有人同意
--其他共同共有人明知而未反對(duì)或沉默的,視為同意
--以共有船舶抵押的,須2/3以上分額的共有人同意
依法被查封,扣押的財(cái)產(chǎn)
依法被確認(rèn)為違法違章建筑的
2,可以抵押的財(cái)產(chǎn)
--正在建造或尚未建造的房屋可以抵押
--正在建造中的船舶
--以將來的財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記的,原則上有效
以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的,只要在一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦手續(xù),可以有效,但未辦理登記的,不得對(duì)抗第三人
--以房屋抵押的,其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押,反之同樣
--以農(nóng)作物抵押的,不及于集體土地使用權(quán)
3,法定登記抵押
--適用范圍:土地使用權(quán),房產(chǎn),林木,機(jī)動(dòng)運(yùn)輸工具,企業(yè)的設(shè)備,動(dòng)產(chǎn)
--必須辦理登記,否則無效(成立抵押權(quán),但不得對(duì)抗第三人)
--簽訂抵押合同后,低壓人惡意不辦理抵押登記的,承擔(dān)締約過失責(zé)任
4,自愿抵押登記:登記對(duì)抗主義
5,以登記記載內(nèi)容為準(zhǔn)
6,抵押權(quán)的效力范圍
如無約定:主債權(quán),利息,違約金,損害賠償金,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用
設(shè)定前即為抵押物之從物的,效力及于從物
分屬不同所有人的,不及于從物
原則上不及于孳息
不及于土地上的新增房屋,但可將其一同拍賣(不得優(yōu)先受償)
擔(dān)保法
46,抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的,按照約定。
55,城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對(duì)拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
擔(dān)保法解釋
47,以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
48,以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
49以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的,在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的,可以認(rèn)定抵押有效。
當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的,不得對(duì)抗第三人。
52,當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的,土地使用權(quán)部分的抵押無效。
53,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
54,按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的,抵押有效。
共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無效。但是,其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意,抵押有效。
56,抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或者約定不明,根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無法推定的,抵押不成立。
法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后,抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
59當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí),因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是,未辦理抵押物登記的,不得對(duì)抗第三人。
61,抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
62,抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的,抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。
63,抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的,抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是,抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí),抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。
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