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第七章投資性房地產(chǎn)
考點(diǎn)核心提示
考點(diǎn)一：投資性房地產(chǎn)的范圍★
☆考點(diǎn)核心提示
1.投資性房地產(chǎn)的范圍
(1)已出租的土地使用權(quán);
(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);
(3)已出租的建筑物;
2.注意的問(wèn)題
(1)已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。
(2)用于出租的建筑物企業(yè)應(yīng)擁有其產(chǎn)權(quán)。
(3)企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。
(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
(5)某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
(6)自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。
(7)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地使用權(quán)。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。
考點(diǎn)二：投資性房地產(chǎn)的核算★★
☆考點(diǎn)核心提示
1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租(自租賃期開(kāi)始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。但是，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，企業(yè)董事會(huì)作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。
表7-1 外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
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采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
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借：投資性房地產(chǎn)【購(gòu)買價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出】 |
借：投資性房地產(chǎn)——成本【購(gòu)買價(jià)款＋相關(guān)稅費(fèi)＋可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出】 |
企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日起，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但是，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，企業(yè)董事會(huì)作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
表7-2 自行建造投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
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采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
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借：投資性房地產(chǎn)——在建 |
借：投資性房地產(chǎn)——在建 |
3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
表7-3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
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成本模式計(jì)量 |
公允價(jià)值模式計(jì)量 |
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（1）相關(guān)規(guī)定 |
（1）相關(guān)規(guī)定 |
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（2）會(huì)計(jì)處理 |
（2）會(huì)計(jì)處理 |
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②取得的租金收入，會(huì)計(jì)處理 |
②取得的租金收入，會(huì)計(jì)處理 |
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③經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備 |
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4.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(1)轉(zhuǎn)換日的確定
自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日一般為租賃期開(kāi)始日，如果是空置建筑物，為董事會(huì)作出書面決議批準(zhǔn)的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理的日期;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，董事會(huì)作出書面決議明確將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外出售的日期。
(2)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
表7-4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
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成本模式下的轉(zhuǎn)換 |
公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 |
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①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
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②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) |
②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) |
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③作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
③作為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
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④投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 |
④投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 |
5.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
(1)資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。
表7-5 投資性房地產(chǎn)資本化的后續(xù)支出
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采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
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企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷 |
企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。 |
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①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 |
①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 |
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②發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 |
②發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出 |
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③改擴(kuò)建工程或裝修完工 |
③改擴(kuò)建工程或裝修完工 |
(2)費(fèi)用化的后續(xù)支出
表7-6 投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出
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采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 |
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借：其他業(yè)務(wù)成本 |
借：其他業(yè)務(wù)成本 |
6.投資性房地產(chǎn)的處置
表7-7 投資性房地產(chǎn)的處置
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成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) |
公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) |
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借：銀行存款 |
借：銀行存款 |
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借：其他業(yè)務(wù)成本 |
借：其他業(yè)務(wù)成本 |
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