2012年注冊會計師《稅法》基礎講義：第11章(2)

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　　第二節(jié)　契稅法

　　一、契稅基本原理

　　(一)契稅的概念：契稅是在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　(二)契稅的特點：契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅;契稅由財產(chǎn)承受人納稅。

　　二、征稅對象

　　契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下五項內(nèi)容：

　　(一)國有土地使用權(quán)出讓

　　(二)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　(三)房屋買賣

　　即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

　　1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

　　2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　這種交易業(yè)務屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按契稅稅率計算繳納契稅。

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　(四)房屋贈與

　　(五)房屋交換

　　(六)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　三、納稅義務人、稅率和應納稅額的計算

　　(一)納稅義務人

　　契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。

　　(二)稅率

　　契稅實行3%～5%的幅度稅率。

　　(三)應納稅額的計算

　　契稅應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);

　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。也就是說，交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

　　5.房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)。

　　(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。

　　(2)承受的房屋附屬設施權(quán)屬如果是單獨計價的，按照當?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　　6.對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應對受贈人全額征收契稅。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　此外，財政部、國家稅務總局規(guī)定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當?shù)乜h以上人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。

　　(新增)對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰(zhàn)爭等不能預見、不可避免，并不能克服的客觀情況。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.經(jīng)外交部確認，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

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