2012年注冊會計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義：第8章(1)

　　四、物權(quán)變動

　　(一)不動產(chǎn)的物權(quán)變動

　　1.不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則

　　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　根據(jù)這條規(guī)定，不動產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動產(chǎn)的物權(quán)變動不僅需要當(dāng)事人的法律行為或其他法律事實(shí)，還需要登記這個(gè)法律事實(shí)才能完成不動產(chǎn)物權(quán)的變動。如當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后，只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。即使雙方當(dāng)事人支付了價(jià)款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記，不發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。

　　所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種：

　　【相關(guān)考點(diǎn)】以不動產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記(未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力)。

　　【例題·單選題】甲將自己的一間私房作價(jià)2萬元轉(zhuǎn)讓給乙，乙略加修繕后，居住一年后以4萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丙，丙居住一年后以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同，但均未辦理過戶登記手續(xù)。在丁居住期間，該房屋價(jià)格漲至20萬元，甲、乙、丙、丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應(yīng)屬于(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是不動產(chǎn)的物權(quán)變動。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶登記手續(xù)，所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　2.不動產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則

　　(1)登記地點(diǎn)。

　　不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

　　(2)登記簿與權(quán)屬證書。

　　不動產(chǎn)物權(quán)變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。在辦理完登記簿上的登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　(3)更正登記與異議登記。

　�、俑�正登記是為了徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免真正權(quán)利人因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記簿上不真實(shí)的記載遭受損害。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　�、诋愖h登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上記載的權(quán)利失去權(quán)利推定效力，第三人不得主張基于登記產(chǎn)生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　(4)預(yù)告登記。

　　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　　【考題·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.乙已取得房屋所有權(quán)

　　B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力

　　D.若甲因?yàn)橐覜]有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是物權(quán)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權(quán)，A選項(xiàng)的說法是錯(cuò)誤的;預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項(xiàng)說法錯(cuò)誤，C選項(xiàng)說法正確;預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此D選項(xiàng)的說法正確。

　　(5)不動產(chǎn)買賣合同與登記。

　　在不動產(chǎn)買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系�！段餀�(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　【例題·單選題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是(　)。

　　A.該房屋的所有權(quán)歸張某

　　B.該房屋的所有權(quán)歸李某

　　C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效

　　D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤;B選項(xiàng)正確。買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系，所以C選項(xiàng)和D選項(xiàng)錯(cuò)誤。本題中，張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是對于其所要購買的房屋不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。

　　(6)登記機(jī)構(gòu)禁止作為的行為。

　　登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：①要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估;②以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;③超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　　(二)動產(chǎn)的物權(quán)變動

　　1.一般規(guī)定

　　(1)動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。動產(chǎn)物權(quán)的類型主要有動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)質(zhì)押、動產(chǎn)抵押、留置權(quán)等。根據(jù)這條規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為標(biāo)準(zhǔn)，故當(dāng)事人雖然就動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)達(dá)成協(xié)議，但在未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)。該條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”情形，主要是指動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立等情形�！段餀�(quán)法》第二十八條、二十九條、三十條的規(guī)定同樣適用于動產(chǎn)。

　　《物權(quán)法》第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第29條：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。第30條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　【考題·多選題】下列情形中，不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.甲委托乙保管名貴字畫一幅，已交付

　　B.甲借給乙現(xiàn)金100元，已交付

　　C.甲贈送乙手機(jī)一部，已交付

　　D.甲將自己的汽車出租給乙，已交付

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。選項(xiàng)A中乙僅是負(fù)責(zé)保管，選項(xiàng)D中乙僅取得的是使用權(quán)，均沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此要選;選項(xiàng)B和選項(xiàng)C都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不選。(對于選項(xiàng)B，實(shí)際上該100元貨幣的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。)

　　(2)船舶、航空器和機(jī)動車等貴重動產(chǎn)的物權(quán)變動采取登記對抗主義。因此船舶、航空器和機(jī)動車等貴重動產(chǎn)以交付為物權(quán)變動的要件，但登記具有對抗效力。因此當(dāng)事人交付后沒有辦理登記，雖取得該貴重動產(chǎn)的物權(quán)，但該物權(quán)不能對抗善意第三人。

　　【舉例】甲乙達(dá)成協(xié)議，甲將自己所有的一輛汽車以5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙，約定三天后交車辦手續(xù)。第二天，不知情的丙向甲表示愿意以6萬元購買該車，甲于當(dāng)天將該車交給丙，并辦理了過戶手續(xù)。乙要求丙返還該車時(shí)，丙可以拒絕。因?yàn)椋��?dāng)事人雖然就動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(乙可以依據(jù)達(dá)成的協(xié)議向甲追究違約責(zé)任)

　　【考題·多選題】下列物權(quán)中，其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有(　)。(2009年試題·舊)

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.機(jī)動車所有權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是物權(quán)變動。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，因此A不選;地役權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)均自合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人，因此選項(xiàng)C和D要選;機(jī)動車屬于動產(chǎn)，以交付時(shí)作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，而不是登記，因此選項(xiàng)B要選。

　　2.動產(chǎn)交付的方式

　　在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。

　　以下幾種交付方式，也可以發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果：

　　(1)簡易交付

　　所謂簡易交付，是指動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的(如寄托、租賃、借用等)，無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動效力。

　　(2)指示交付

　　所謂指示交付，又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

　　(3)占有改定

　　所渭占有改定，是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物由出讓人繼續(xù)占有，受讓人取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付，并在雙方達(dá)成物權(quán)讓與合意時(shí)，視為已經(jīng)交付。

　　【例題·單選題】甲將自己所有的汽車出租給乙使用，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給丙，甲將其享有的對乙的出租期滿后的返還汽車請求權(quán)讓與給丙。此種交付方式屬于(　)。

　　A.現(xiàn)實(shí)交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是指示交付。指示交付，又稱返還請求權(quán)的讓與，是指讓與動產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果甲將汽車出租給乙后，租期未滿時(shí)，甲又將該汽車賣給乙，則屬于簡易交付。

　　【例題·單選題】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于自己的畫取走。此種交付方式屬于(　)。

　　A.現(xiàn)實(shí)交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核點(diǎn)是占有改定。占有改定，指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。本題中，如果成交后，甲當(dāng)即將畫取走，則屬于現(xiàn)實(shí)交付。

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