四、物權(quán)變動
(一)不動產(chǎn)的物權(quán)變動
1.不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
根據(jù)這條規(guī)定,不動產(chǎn)登記采用登記生效主義,即不動產(chǎn)的物權(quán)變動不僅需要當事人的法律行為或其他法律事實,還需要登記這個法律事實才能完成不動產(chǎn)物權(quán)的變動。如當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后,只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后,才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。即使雙方當事人支付了價款,交付了房屋,只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記,不發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。
所謂“法律另有規(guī)定的除外”的情形主要有三種:
可以不登記的 |
依法屬于國家所有的自然資源 | |
他物權(quán)的變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件的 |
。1)土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。 | |
非以法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動也不要求以登記為生效要件 |
。1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書,人民政府的征收決定等,導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。 |
獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時,仍應當依法辦理登記。未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。(取得時可以不登記,轉(zhuǎn)讓時要登記) |
【相關(guān)考點】以不動產(chǎn)設(shè)立抵押時,應當辦理抵押登記(未經(jīng)登記,不發(fā)生法律效力)。
【例題·單選題】甲將自己的一間私房作價2萬元轉(zhuǎn)讓給乙,乙略加修繕后,居住一年后以4萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丙,丙居住一年后以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給丁。以上幾次轉(zhuǎn)讓都簽訂了買賣合同,但均未辦理過戶登記手續(xù)。在丁居住期間,該房屋價格漲至20萬元,甲、乙、丙、丁就房屋所有權(quán)發(fā)生爭議。該房屋所有權(quán)應屬于( )。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點是不動產(chǎn)的物權(quán)變動。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。本題中的幾次轉(zhuǎn)讓均未辦理過戶登記手續(xù),所以房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
2.不動產(chǎn)物權(quán)的登記規(guī)則
(1)登記地點。
不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。
(2)登記簿與權(quán)屬證書。
不動產(chǎn)物權(quán)變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。在辦理完登記簿上的登記手續(xù)以后,登記機關(guān)發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)屬證書,不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。
(3)更正登記與異議登記。
、俑怯浭菫榱藦氐紫怯洐(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài),避免真正權(quán)利人因為不動產(chǎn)登記簿上不真實的記載遭受損害。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應當予以更正。
、诋愖h登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為,是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補救措施。異議登記使得登記簿上記載的權(quán)利失去權(quán)利推定效力,第三人不得主張基于登記產(chǎn)生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài),法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴,不起訴的,異議登記失效。如果異議登記不當,造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
(4)預告登記。
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。
【考題·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定:乙應在一年內(nèi)分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用,一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后,雙方前往房屋登記機構(gòu)辦理了預告登記。下列表述中,正確的有( )。(2009年試題·舊)
A.乙已取得房屋所有權(quán)
B.若甲未經(jīng)乙同意,將房屋另行出賣給丙,則甲、丙的買賣合同無效
C.若甲未經(jīng)乙同意,將房屋抵押給丁,該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力
D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同,則預告登記失效
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核點是物權(quán)預告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。本題中,由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記,因此乙并沒有取得房屋所有權(quán),A選項的說法是錯誤的;預告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動產(chǎn)時不發(fā)生物權(quán)變動效力,而對合同的效力沒有影響,因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的,B選項說法錯誤,C選項說法正確;預告登記后,債權(quán)消滅的,預告登記失效,因此D選項的說法正確。
(5)不動產(chǎn)買賣合同與登記。
在不動產(chǎn)買賣中,買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系。《物權(quán)法》規(guī)定,當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
【例題·單選題】張某與某新建小區(qū)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同,但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后開發(fā)商將該房屋賣給不知情的李某,且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。下列說法正確的是( )。
A.該房屋的所有權(quán)歸張某
B.該房屋的所有權(quán)歸李某
C.張某與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記而歸于無效
D.李某與開發(fā)商辦理的產(chǎn)權(quán)登記由于張某簽訂合同在先而歸于無效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核點是物權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。所以A選項錯誤;B選項正確。買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系,所以C選項和D選項錯誤。本題中,張某可以依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔違約責任,比如要求開發(fā)商賠償損失,但是對于其所要購買的房屋不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。
(6)登記機構(gòu)禁止作為的行為。
登記機構(gòu)不得有下列行為:①要求對不動產(chǎn)進行評估;②以年檢等名義進行重復登記;③超出登記職責范圍的其他行為。
(二)動產(chǎn)的物權(quán)變動
1.一般規(guī)定
(1)動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,自交付時發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。動產(chǎn)物權(quán)的類型主要有動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)質(zhì)押、動產(chǎn)抵押、留置權(quán)等。根據(jù)這條規(guī)定,動產(chǎn)物權(quán)的變動以交付為標準,故當事人雖然就動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)達成協(xié)議,但在未交付標的物以前,所有權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)。該條規(guī)定的“法律另有規(guī)定的除外”情形,主要是指動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立等情形。《物權(quán)法》第二十八條、二十九條、三十條的規(guī)定同樣適用于動產(chǎn)。
《物權(quán)法》第28條:因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第29條:因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第30條:因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。
【考題·多選題】下列情形中,不發(fā)生標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有( )。(2009年試題·舊)
A.甲委托乙保管名貴字畫一幅,已交付
B.甲借給乙現(xiàn)金100元,已交付
C.甲贈送乙手機一部,已交付
D.甲將自己的汽車出租給乙,已交付
『正確答案』AD
『答案解析』本題考核點是物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。選項A中乙僅是負責保管,選項D中乙僅取得的是使用權(quán),均沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此要選;選項B和選項C都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移,因此不選。(對于選項B,實際上該100元貨幣的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。)
(2)船舶、航空器和機動車等貴重動產(chǎn)的物權(quán)變動采取登記對抗主義。因此船舶、航空器和機動車等貴重動產(chǎn)以交付為物權(quán)變動的要件,但登記具有對抗效力。因此當事人交付后沒有辦理登記,雖取得該貴重動產(chǎn)的物權(quán),但該物權(quán)不能對抗善意第三人。
【舉例】甲乙達成協(xié)議,甲將自己所有的一輛汽車以5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給乙,約定三天后交車辦手續(xù)。第二天,不知情的丙向甲表示愿意以6萬元購買該車,甲于當天將該車交給丙,并辦理了過戶手續(xù)。乙要求丙返還該車時,丙可以拒絕。因為,當事人雖然就動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達成了協(xié)議,但在尚未交付標的物以前,所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。(乙可以依據(jù)達成的協(xié)議向甲追究違約責任)
【考題·多選題】下列物權(quán)中,其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有( )。(2009年試題·舊)
A.建設(shè)用地使用權(quán)
B.機動車所有權(quán)
C.地役權(quán)
D.土地承包經(jīng)營權(quán)
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考核點是物權(quán)變動。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,應當向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立,因此A不選;地役權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)均自合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的,可以向登記機構(gòu)申請登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人,因此選項C和D要選;機動車屬于動產(chǎn),以交付時作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間,而不是登記,因此選項B要選。
2.動產(chǎn)交付的方式
在法律上,交付是指將物或提取標的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實交付,即直接占有的移轉(zhuǎn)。
以下幾種交付方式,也可以發(fā)生與現(xiàn)實交付同樣的法律效果:
(1)簡易交付
所謂簡易交付,是指動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的(如寄托、租賃、借用等),無需現(xiàn)實交付,物權(quán)在法律行為生效時發(fā)生變動效力。
(2)指示交付
所謂指示交付,又稱返還請求權(quán)的讓與,是指讓與動產(chǎn)物權(quán)的時候,如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有,讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人,以代替現(xiàn)實交付。
(3)占有改定
所渭占有改定,是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定,標的物由出讓人繼續(xù)占有,受讓人取得對標的物的間接占有以代替標的物的現(xiàn)實交付,并在雙方達成物權(quán)讓與合意時,視為已經(jīng)交付。
【例題·單選題】甲將自己所有的汽車出租給乙使用,租期未滿時,甲又將該汽車賣給丙,甲將其享有的對乙的出租期滿后的返還汽車請求權(quán)讓與給丙。此種交付方式屬于( )。
A.現(xiàn)實交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
『正確答案』C
『答案解析』本題考核點是指示交付。指示交付,又稱返還請求權(quán)的讓與,是指讓與動產(chǎn)物權(quán)的時候,如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有,讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人,以代替現(xiàn)實交付。本題中,如果甲將汽車出租給乙后,租期未滿時,甲又將該汽車賣給乙,則屬于簡易交付。
【例題·單選題】甲在乙的畫展上看中一幅畫,并提出購買,雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后,再將屬于自己的畫取走。此種交付方式屬于( )。
A.現(xiàn)實交付
B.簡易交付
C.指示交付
D.占有改定
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點是占有改定。占有改定,指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定,標的物仍然由出讓人繼續(xù)占有,而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的現(xiàn)實交付。本題中,如果成交后,甲當即將畫取走,則屬于現(xiàn)實交付。
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