2009年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》合同法分則講義匯總

　　五、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務(wù)、諾成合同。

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對(duì)于不定期租賃，“雙方當(dāng)事人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　3、維修義務(wù)

　　在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù);

　　提示：在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　6、買(mǎi)賣不破租賃(重點(diǎn))

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣不破租賃”。

　　提示：所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買(mǎi)賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

　　提示：只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。