2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(2)

　　第二節(jié) 供求理論

　　一、房地產需求

　　(一)房地產需求的含義

　　房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，即有購買欲望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。例如，對于某類住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有甲有需求。因此，在確定(調查、估計、預測)某種房地產的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產的需要是無止境的。

　　房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

　　(二)決定房地產需求量的因素

　�、僭摲N房地產的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

　　當一種房地產的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產的價格未來會上升時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。

　　(三)房地產需求曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　如果考慮影響房地產需求量的非該種房地產價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。

　　例題1：對于某類住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例題2：房地產需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，是一條向( )的需求曲線。

　　A 左下方傾斜 B 左上方傾斜 C 右下方傾斜 D 右上方傾斜

　　答案：C

　　解析：房地產需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產供給

　　(一)房地產供給的含義

　　房地產供給是指房地產開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產開發(fā)商和擁有者有能力供給。

　　房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發(fā)商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量，即市場供給是所有房地產開發(fā)商和擁者供給的總和。

　　在現(xiàn)實中，某種房地產在某一時間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量