2010中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(2)

　　第二節(jié) 供求理論

　　一、房地產(chǎn)需求

　　(一)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數(shù)量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，即有購買欲望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。例如，對于某類住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有甲有需求。因此，在確定(調(diào)查、估計、預(yù)測)某種房地產(chǎn)的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產(chǎn)的需要是無止境的。

　　房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　�、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關(guān)物品的價格水平。⑤消費者對未來的預(yù)期。

　　當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費者的收入高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補(bǔ)品的價格低時，當(dāng)消費者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。

　　例題1：對于某類住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例題2：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向( )的需求曲線。

　　A 左下方傾斜 B 左上方傾斜 C 右下方傾斜 D 右上方傾斜

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產(chǎn)供給

　　(一)房地產(chǎn)供給的含義

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。

　　房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁者供給的總和。

　　在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量