2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(1)

　　五、城市空間結構理論(同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區(qū)土地利用模式 )

　　城市空間結構是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。主要介紹具有代表性的同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區(qū)土地利用模式。

　　(一)同心圓理論

　　同心圓理論是伯吉斯于1925年總結出來的。他基于生態(tài)學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。5個同心圓用地結構：第一環(huán)帶是中心商務區(qū)。第二環(huán)帶為過渡地帶。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)。第四環(huán)帶是高級住宅區(qū)。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，多為在城市中心工作的中上層人士的居住區(qū)。

　　(二)扇形理論

　　扇形理論是霍伊特于1939年創(chuàng)立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。他認為，由于特定交通線路的線性通達性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側形成。他還把市中心的通達性稱為基本通達性，把沿輻射狀交通主干線所增加的通達性稱為附加通達性。輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對交通線路的附加通達性最為敏感，多沿鐵路、水路等主要交通干線擴展;低收入住宅區(qū)環(huán)繞工商業(yè)用地分布，而中高收入住宅區(qū)則沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園、高地向外發(fā)展，獨立成區(qū)，不與低收入的貧民區(qū)混雜。當城市人口增加，城市用地需要擴大，高收入的人就從原住區(qū)搬遷到新的聲望更高的地方，原來的高收入住宅區(qū)的房產變?yōu)榈妥饨鸬淖≌�，供貧民居住，出現土地利用的演替和濾變。但大部分低收入階層，由于經濟和社會因素的理智的內聚力，很難進人中級住宅區(qū)和高 級住宅區(qū)居住，只能在原有貧民區(qū)的基礎上向外作條帶扇形狀延伸發(fā)展，因此，城市各類土地呈現出扇形結構。

　　(三)多核心理論

　　多核心理論最先是麥肯齊于1933年提出的，然后又被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發(fā)展。該理論強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業(yè)中心區(qū)，而會出現多個商業(yè)中心。其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。形成城市多核心的因素有4個：①某些活動需要彼此接近，而產生相互依賴性。②某些活動互補互利，自然集聚。③某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結在一起。④高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質的使用。

　　(四)中心商務區(qū)土地利用模式

　　中心商務區(qū)(CBD)的兩項重要指標：

　　把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界定為CBD。

　　中心商務建筑面積指數比率(CBl)

　　例題1：中心商務區(qū)土地利用模式中，界定CBD的幾項重要指標分別是( )。(2008年試題)

　　A.中心商務高度指標(CBHI) B.中心商務建筑面積指數比率(CBI)

　　C.中心商務用地面積指標 D.中心商務區(qū)高層建筑數量指標

　　E.中心商務強度指標(CBII)

　　答案：ABE

　　解析：界定中心商務區(qū)(CBD)的重要指標有中心商務高度指標(CBHI)、中心商務強度指標(CBII)、中心商務建筑面積指數比率(CBI)。

　　例題2：城市空間結構理論包括( )

　　A中心地理論 B同心圓理論 C 扇形理論D 多核心理論 E中心商務區(qū)土地利用模式

　　答案：BCDE

　　解析：城市空間結構理論包括同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區(qū)土地利用模式. 中心地理論是區(qū)位理論之一。區(qū)位理論主要有農業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和城市空間結構理論。