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　　第四章 投資性房地產(chǎn)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.2011年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為5000萬元，已計(jì)提折舊1000萬元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。2011年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2011年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，改擴(kuò)建中共發(fā)生支出500萬元(均符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件)，上述款項(xiàng)均已由銀行存款支付，當(dāng)日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。則下列各項(xiàng)有關(guān)甲公司對(duì)上述事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理中，正確的是()。

　　A.借：在建工程4000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1000

　　貸：投資性房地產(chǎn)5000

　　B.借：投資性房地產(chǎn)——在建4000

　　貸：投資性房地產(chǎn)4000

　　C.借：投資性房地產(chǎn)——在建500

　　貸：銀行存款500

　　D.借：投資性房地產(chǎn)——成本4500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建4500

　　答案：C

　　解析：甲公司上述業(yè)務(wù)相關(guān)會(huì)計(jì)處理為：

　　2011年5月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建4000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1000

　　貸：投資性房地產(chǎn)5000

　　改擴(kuò)建發(fā)生的支出：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建500

　　貸：銀行存款500

　　2011年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)4500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建4500

　　注：企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。

　　2.2011年3月2日，甲公司董事會(huì)作出決議將其持有的一項(xiàng)土地使用權(quán)停止自用，待其增值后轉(zhuǎn)讓以獲取增值收益。該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本為1200萬元，預(yù)計(jì)使用年限為10年，預(yù)計(jì)凈殘值為0，甲公司對(duì)其采用直線法進(jìn)行攤銷，至轉(zhuǎn)換時(shí)已使用了5年。甲公司對(duì)其投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，該項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換前后其預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值以及攤銷方法相同。則2011年度甲公司該項(xiàng)土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提的攤銷額為()萬元。

　　A.60

　　B.100

　　C.120

　　D.240

　　答案：C

　　解析：該項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換前后其預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值以及攤銷方法相同，故其2011年度應(yīng)計(jì)提的攤銷額=1200÷10=120(萬元)。注意題目若問投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的攤銷額，則投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的攤銷額=1200÷10×10/12=100(萬元)。

　　3.甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年2月15日其自行建造的辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并與丙公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其出租給丙公司使用。該項(xiàng)辦公樓的建造成本為6240萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為240萬元，甲公司采用年限平均法對(duì)其計(jì)提折舊。2012年年末房地產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，甲公司對(duì)該項(xiàng)辦公樓進(jìn)行減值測(cè)試，預(yù)計(jì)其可收回金額為5800萬元，則2012年年末甲公司應(yīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額為()萬元。

　　A.60

　　B.165

　　C.120

　　D.240

　　答案：B

　　解析：至2012年年末甲公司對(duì)該投資性房地產(chǎn)累計(jì)應(yīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊金額=(6240-240)÷40×(10+12)/12=275(萬元)，2012年年末該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=6240-275=5965(萬元)，其可收回金額為5800萬元，故應(yīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額=5965-5800=165(萬元)。

　　4.2011年2月8日，甲公司外購(gòu)一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(系一對(duì)外出租的建筑物)，購(gòu)買價(jià)款為3800萬元。甲公司對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，預(yù)計(jì)其使用年限為15年，凈殘值為200萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊。2012年1月1日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)滿足公允價(jià)值模式計(jì)量條件，轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量，當(dāng)日其公允價(jià)值為4100萬元。2012年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為4230萬元。不考慮其他因素，2011年度該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司利潤(rùn)總額的影響金額為()萬元。

　　A.430

　　B.130

　　C.200

　　D.80

　　答案：C

　　解析：2011年度該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的折舊額=(3800-200)÷15×10/12=200(萬元)，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=3800-200=3600(萬元)，賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額500萬元(4100-3600)調(diào)整2012年年初留存收益，不影響2011年度利潤(rùn)總額;2012年12月31日應(yīng)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益的金額=4230-4100=130(萬元)，影響2012年度利潤(rùn)總額。故該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司2011年度利潤(rùn)總額的影響金額為計(jì)提折舊計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本的金額200萬元。

　　5.甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2010年12月31日外購(gòu)一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買價(jià)款為4200萬元。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)稅法規(guī)定的使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為200萬元，稅法采用年限平均法計(jì)提折舊。2011年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為4500萬元;2012年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為4350萬元。則甲公司2012年度應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益金額為()萬元。

　　A.0

　　B.收益300

　　C.收益350

　　D.損失150

　　答案：D

　　解析：甲公司2012年度應(yīng)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損失=4500-4350=150(萬元)。

　　6.甲公司將其某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年1月1日，甲公司認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓系甲公司自行建造，于2006年8月20日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并對(duì)外出租，其建造成本為43600萬元，甲公司預(yù)計(jì)其使用年限為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為1600萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊。2011年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為48000萬元。假設(shè)甲公司按凈利潤(rùn)的l0%提取盈余公積，不考慮所得稅的影響。則轉(zhuǎn)換日影響資產(chǎn)負(fù)債表中“盈余公積”項(xiàng)目的金額為()萬元。

　　A.10550

　　B.1055

　　C.8950

　　D.895

　　答案：D

　　解析：2011年1月1日甲公司該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=43600-(43600-1600)÷40×(4+12×4)/12=39050(萬元)，轉(zhuǎn)換日影響資產(chǎn)負(fù)債表中“盈余公積”項(xiàng)目的金額=(48000-39050)×10%=895(萬元)。

　　7.企業(yè)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入()。

　　A.公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　B.投資收益

　　C.營(yíng)業(yè)外收入

　　D.資本公積——其他資本公積

　　答案：A

　　解析：公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日，無論公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額還是公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額均應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　8.2011年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對(duì)外出租。2011年2月10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經(jīng)營(yíng)租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。甲公司將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)是()。

　　A.2011年2月5日

　　B.2011年2月10日

　　C.2011年2月20日

　　D.2011年3月1日

　　答案：B

　　解析：對(duì)于企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)，所以該閑置辦公樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的日期即其轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期2011年2月10日。

　　9.2011年2月5日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對(duì)外出租。2011年2月10日，董事會(huì)批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓的成本為3200萬元，已計(jì)提累計(jì)折舊2100萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值為2400萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經(jīng)營(yíng)租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。2011年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為2600萬元。則2011年度因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司利潤(rùn)總額的影響金額為()萬元。

　　A.1500

　　B.1300

　　C.500

　　D.200

　　答案：C

　　解析：該項(xiàng)辦公樓轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值2400萬元大于原賬面價(jià)值1100萬元(3200-2100)的差額1300萬元計(jì)入資本公積，不影響利潤(rùn)總額;2011年度應(yīng)確認(rèn)租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入的金額=360×10/12=300(萬元);2011年度應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益(收益)金額=2600-2400=200(萬元)，故因該投資性房地產(chǎn)對(duì)甲公司2011年度利潤(rùn)總額的影響金額=300+200=500(萬元)。

　　10.2011年5月2日，甲公司對(duì)外出租的辦公樓租賃期屆滿，甲公司收回后用于自用，辦公樓使用權(quán)收回當(dāng)日即達(dá)到自用狀態(tài)并投入使用。轉(zhuǎn)換當(dāng)日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為5200萬元(其中成本明細(xì)科目的金額為4500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)金額為700萬元)，當(dāng)日該辦公樓的公允價(jià)值為5500萬元，則2011年5月2日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為()萬元。

　　A.5200

　　B.4500

　　C.4800

　　D.5500

　　答案：D

　　解析：公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　11.甲公司2009年1月1日外購(gòu)一建筑物，購(gòu)買價(jià)款2800萬元，當(dāng)日即與丙公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同出租給丙公司使用，租期2年，年租金40萬元，于每年年末收取。甲公司采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為2850萬元，2010年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為3200萬元。2011年1月1日，租賃期滿甲公司出售該建筑物，售價(jià)為3000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)等其他因素的影響，甲公司因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)累計(jì)對(duì)損益的影響金額為()萬元。

　　A.-200

　　B.200

　　C.280

　　D.0

　　答案：C

　　解析：甲公司因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)累計(jì)對(duì)損益的影響金額=40×2租金收入+(50+350)持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)收益+(3000-3200)處置時(shí)的損失=80+400-200=280(萬元)。

　　12.2011年5月10日，甲公司對(duì)外出租的一辦公樓租賃期滿，甲公司收回后將其出售，取得價(jià)款5400萬元。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，出售時(shí)，該項(xiàng)辦公樓原價(jià)為6800萬元，已計(jì)提累計(jì)折舊1300萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)等其他因素的影響，則甲公司出售該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額為()萬元。

　　A.0

　　B.100

　　C.200

　　D.300

　　答案：B

　　解析：甲公司出售該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響金額=5400-(6800-1300-200)=100(萬元)。

　　13.甲公司于2009年1月1日將其一棟自用建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬元，已計(jì)提累計(jì)折舊500萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備300萬元，公允價(jià)值為2050萬元.2009年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為2100萬元;2010年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為2080萬元。2011年2月5日，租賃期滿，甲公司將該建筑物出售，售價(jià)為2200萬元。甲公司處置該建筑物對(duì)損益的影響金額為()萬元。

　　A.120

　　B.170

　　C.150

　　D.200

　　答案：B

　　解析：甲公司處置該建筑物對(duì)損益的影響金額=(2200-2080)售價(jià)與賬面價(jià)值的差額+[2050-(2800-500-300)]轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的金額結(jié)轉(zhuǎn)至當(dāng)期損益=170(萬元)。

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