借：固定資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計折舊

　　固定資產(chǎn)減值準備

　　借：固定資產(chǎn)

　　貸：投資性房地產(chǎn)-成本

　　投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

　　公允價值變動損益

　　如果是作為存貨核算的房地產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)了，這個其實就是領(lǐng)用本企業(yè)的存貨了，在一般企業(yè)中自用產(chǎn)成品有個視同銷售的處理，就是說稅務(wù)部門肯定會征你稅，就實際上和你賣出去再買回來一個道理，稅負不能少。在轉(zhuǎn)換的時候也是一樣的道理，本來是出售的房地產(chǎn)，本來是稅務(wù)部門等著征稅的房地產(chǎn)存貨，你忽然說自用了，稅務(wù)部門接受不了這個打擊，不行我要征稅，如果放過，別的賣東西的肯定不干，所以這個時候存貨房地產(chǎn)改變用途成了投資性房地產(chǎn)，本質(zhì)上性質(zhì)發(fā)生了變化了，所以視同銷售征收企業(yè)所得稅。也許有人說不是銷售房地產(chǎn)有營業(yè)稅嗎?這里忽略了一點：視同銷售畢竟不是真正的銷售，所以營業(yè)稅不會涉及，一個原因是營業(yè)稅必須有營業(yè)額，另外的原因是營業(yè)稅本身就沒有什么視同銷售的說法，營業(yè)稅就只認真正的銷售，別的裝銷售肯定不干。另外土地增值稅也不會認，因為土地增值稅有個要求就是所有權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移。另外房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)也是一樣的道理，本質(zhì)上性質(zhì)發(fā)生變化，這里說的性質(zhì)主要是指：存貨是銷售的，固定資產(chǎn)是自用的，兩個資產(chǎn)的風險水平也不一樣，這就是性質(zhì)的差別。

　　借：投資性房地產(chǎn)-成本

　　(公允價值變動損益)

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　資本公積-其他資本公積

　　上面說的幾種是投資性房地產(chǎn)增加的核算;持有期間的核算，成本法基本上沒有什么難點，本質(zhì)上就是固定資產(chǎn)的歷史成本法計量;至于公允價值模式的計量，其實相當于是交易性金融資產(chǎn)的后續(xù)計量差不多，所以說掌握了金融資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)基本上就沒有什么懸念了。

　　說說投資性房地產(chǎn)的減少吧。比如說租了半天，人家住膩了，自己也想用用，所以就收回作為自用固定資產(chǎn)。如果是成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的，那么基本上也沒有什么懸念，同樣的歷史成本法，大家都是一路人，所以當初怎么轉(zhuǎn)過去的現(xiàn)在怎么轉(zhuǎn)回來，一個一個科目對應(yīng)著，順利對接，嚴絲合縫的。比較麻煩的就是公允價值計量的轉(zhuǎn)換為自用了，公允價值計量方法和歷史成本法還是有差異的，考試經(jīng)常會考你公允價值和賬面價值不一致的時候。對于這個差額的處理其實也是延續(xù)了之前的處理原則。再考慮之前的差額處理之所以出現(xiàn)不一樣：一個原因是之前自用固定資產(chǎn)的時候就不做處理，所以轉(zhuǎn)換的時候當然要商量商量了。在投資性房地產(chǎn)往回轉(zhuǎn)的時候也一樣道理，因為公允價值模式計量的時候，對于公允價值變動就是計入到公允價值變動損益中的，所以最后轉(zhuǎn)換的時候也依然遵循了這樣的處理方法，這就是慣性原則。有人要問了，那這個公允價值變動損益什么時候才能處置呢?根據(jù)公允價值計量法的原則，年末公允價值變動損益可以轉(zhuǎn)入本年利潤，但是注意，你現(xiàn)在還是公允價值變動損益，現(xiàn)在承認了你損益了，不等于真的就認可你了，因為公允價值始終是個不切實際的東西，只有是實實在在的錢到了自己的腰包才是真的，所以只有是最后處置資產(chǎn)的時候這個公允價值變動損益才算是“媳婦熬成婆”，真正的名正言順進入了“其他業(yè)務(wù)收入”。

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：遞延所得稅負債

　　貸：所得稅費用

　　最后投資性房地產(chǎn)處置的時候，由于投資性房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于經(jīng)營租賃，所以核算的話就是確認其他業(yè)務(wù)收入，結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本，道理上等同于存貨銷售的核算，這個大家沒有什么疑問基本上。

　　二、涉及的其他知識點

　　在交易性金融資產(chǎn)的時候已經(jīng)說過了，公允價值計量法會形成暫時性差異，原因就是稅法是按照歷史成本法計量的，會計上怎么折騰公允價值和稅法沒有關(guān)系，稅法上只看最后結(jié)果，也就是最后資產(chǎn)處置的時候，就想會計上最后處置的時候才承認公允價值變動損益是投資收益或者是其他業(yè)務(wù)收入一樣，稅法上也是在最后處置的時候才會承認你公允價值。因此公允價值變動形成的就是暫時性差異。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的時候，因為資產(chǎn)沒有處置，由于公允價值變動形成的遞延所得稅也不需要結(jié)轉(zhuǎn)，一直讓它就呆著。以后計提減值了，一般人以為肯定是確認遞延所得稅資產(chǎn)啊，這里需要注意一下：假如說你這個投資定房地產(chǎn)之前由于公允價值變動確認過遞延所得勢負債呢?那么轉(zhuǎn)換為自用以后計提減值實際上屬于什么?實際上就是屬于公允價值的變動而已，只不過在歷史成本法下作為減值核算了，不承認公允價值而已，所以應(yīng)該先是作為遞延所得稅負債的轉(zhuǎn)回，超過的部分才是作為遞延所得稅資產(chǎn)。這里就牽扯出另外一個問題：一個資產(chǎn)或者負債只能確認遞延所得稅資產(chǎn)或者是遞延所得稅負債，也就是說遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債在一個資產(chǎn)這里不共戴天，不能同時確認，這也就告訴我們一個道理：不能腳踏兩條船，老老實實的一如既往一些，確認遞延所得稅資產(chǎn)了先要把它轉(zhuǎn)回了，然后才能確認遞延所得稅負債，反過來是一樣道理。