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2009年中級會計實務知識點連載:投資性房地產(chǎn)

來源:考試吧 2008-12-29 15:00:13 要考試,上考試吧! 會計職稱萬題庫

  定場詩:道德三皇五帝,功名夏后商周,五霸英雄(七雄)鬧春秋,頃刻興亡過手。青史幾行名姓,北邙無數(shù)荒丘,前人田地后人收,說甚龍爭虎斗。

  話說中級會計實務是中級考試最難的一門,那究竟難在哪里呢?本人以為難在難以理解。

  難在教材比較枯燥無味。倘若以理解知識的角度或者是考生的角度來看待這個資產(chǎn),擺脫客觀介紹的口氣,那么知識點就不會近在眼前卻又遠在天邊。所以本連載希望能以考生的理解的角度說說教材中的知識點,幫助大家先理解后記憶,學習變的更輕松。

  一、主要賬務處理

  投資性房地產(chǎn),顧名思義是包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分的,那么自然是包括了投資性房地產(chǎn)的兩種情況:房地產(chǎn)整體的出租和持有增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

  這里的重點其實還是公允價值計量的投資性房地產(chǎn),至于成本模式計量本質(zhì)上就是和固定資產(chǎn)核算一致,沒有什么難點。公允價值計量的投資性房地產(chǎn)入賬價值的確定需要區(qū)分幾種情況,一種是外購的,這個大家肯定業(yè)務很嫻熟了;另外是自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),還有是作為存貨核算的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

  借:投資性房地產(chǎn)

  貸:銀行存款

  借:投資性房地產(chǎn)

  累計折舊

  固定資產(chǎn)減值準備

  貸:固定資產(chǎn)

  關(guān)于自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,大多數(shù)企業(yè)都是這么干的,雖然是來了個轉(zhuǎn)換但是本質(zhì)上還是屬于自己的房地產(chǎn),只是原來住的是自己人,現(xiàn)在換了外人了,本質(zhì)上是沒有什么差別的,因此假如說你這個投資性房地產(chǎn)成本模式計量的,所謂成本模式其實就是和固定資產(chǎn)的歷史成本法計量是一個概念,那么各個明細科目平穩(wěn)過渡,固定資產(chǎn)換成了投資性房地產(chǎn),累積攤銷換成了投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷),固定資產(chǎn)減值準備換成了投資性房地產(chǎn)減值準備,這里需要注意一下,為什么有個投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷)呢?是因為如果土地使用權(quán)不能單獨和算的話,那么就和房子一起計提折舊了,所以會有一個“攤銷”的意思,當然如果這個投資性房地產(chǎn)就是土地使用權(quán),那么自然就是用投資性房地產(chǎn)累積攤銷了。

  需要注意一個問題那就是自己住改成別人住了,以后折舊肯定不能記在自己名下了,肯定要在別人名下,那么租金收入是“其他業(yè)務收入”,自然折舊和攤銷就是“其他業(yè)務支出”了,不是一家人不進一家門嘛。

  借:投資性房地產(chǎn)-成本

  累計折舊

  固定資產(chǎn)減值準備

  (公允價值變動損益)

  貸:固定資產(chǎn)

  (資本公積-其他資本公積)

  借:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

  貸:公允價值變動損益

  借:遞延所得稅資產(chǎn)

  貸:所得稅費用

  如果是自用的轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),發(fā)現(xiàn)這個投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠獲得,那么后續(xù)計量用公允價值計量法。這個時候公允價值一般會和賬面價值會有差異,那么應該怎么處理呢?一個原則就是高于的部分一定不能讓你記損益,為什么?因為會計準則就是千方百計的防止上市公司調(diào)節(jié)利潤,所以這個口子一定要堵上;之前大家聽說過資產(chǎn)評估增值的問題,老是抱怨怎么會計就是不做處理?原因就是你是歷史成本法計量,公允價值和你沒有關(guān)系,所以資產(chǎn)評估增值也自然和你沒有關(guān)系了。而在這個轉(zhuǎn)換的時候,以后是公允價值計量了,資產(chǎn)評估增值終于可以被承認了,會計上可以做處理了。但是需要注意一下,這個房子是誰的?是投資者的!那么資產(chǎn)評估增值是誰的?當然也是投資者大家的,所以這個計入了“資本公積-其他資本公積”,之所以是其他資本公積,原因就是這個資本公積是由于其他原因?qū)е碌,一般就是評估增值了。那么公允價值如果小于賬面價值了怎么辦?考慮到以后公允價值變動就是公允價值變動損益了,所以轉(zhuǎn)換的時候也讓你計入到公允價值變動損益,就是說以后還會有回旋的余地,準則沒有說讓你認栽,君子報仇十年不晚,相信你會公允價值回升的,所以計入損益以后等著回升吧。

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