知識點三十、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　(一)應(yīng)稅收入的確定

　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　納稅人取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。

　　(二)扣除項目及其金額(重點掌握)——新5舊3

　　計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

　　(1)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

　�、匐[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

　�、谔峁┛鄢椖拷痤~不實的

　�、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的

　　(2)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　�、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　�、谟芍鞴芏悇�(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　知識點三十一、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計算

　　(一)稅率——四級超率累進稅率(考試中給)

　　(二)應(yīng)納稅額的計算

　　1.確定收入額

　　2.明確扣除項目

　　3.計算增值額

　　增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　5.確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　按照計算出的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　6.計算應(yīng)納稅額

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　單項選擇題

　　◎李某2011年3月轉(zhuǎn)讓其2007年1月購買的一處住房，取得轉(zhuǎn)讓收入50萬元，繳納相關(guān)稅費5萬元，購入時價格30萬元。本次轉(zhuǎn)讓中李某應(yīng)繳納土地增值稅( )。

　　A.0

　　B.3

　　C.4.5

　　D.5

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：本題考核土地增值稅減免稅的規(guī)定。2008年11月1日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。