(三)土地增值稅的計(jì)算
1.計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)
2.計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
3.計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額
5.根據(jù)增值率確定適用的稅率
6.計(jì)算應(yīng)納稅額
(四)納稅申報(bào)
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
2.土地增值稅的清算條件
(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
�、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;
③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
�、苁《悇�(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
七、個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)繼承、捐贈(zèng)的各稅種征免規(guī)定總結(jié)
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稅種 |
具體的捐贈(zèng)、繼承項(xiàng)目 |
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營(yíng)業(yè)稅 |
個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況可以免征營(yíng)業(yè)稅。（現(xiàn)行政策已改） |
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個(gè)人所得稅 |
自2009年5月25日（含）起，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： （1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者說(shuō)贍養(yǎng)人； （3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 |
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土地增值稅 |
下列贈(zèng)與行為不征土地增值稅： （1）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。 （2）通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。 |
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契稅 |
贈(zèng)與全部征稅，法定繼承人繼承不征契稅。 |
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