屬于土地增值稅的征稅

范圍的情況（應征）

不屬于土地增值稅的征稅

范圍的情況（不征）

免征土地增值稅的情況

（免征或暫免征收）

（1）出售國有土地使用權

（2）取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的

（3）存量房地產買賣

（4）抵押期滿以房地產抵債（發(fā)生權屬轉讓）

（5）單位之間交換房地產（有實物形態(tài)收入）

（6）投資聯營后將投入的房地產再轉讓的

（7）合作建房建成后轉讓的

（1）房地產繼承（無收入）

（2）房地產贈與（無收入，但注意公益部門和直系親屬例外）

（3）房地產出租（權屬未變）

（4）房地產抵押期內（權屬未變）

（5）房地產的代建房行為（權屬未變）

（6）房地產評估增值

（1）個人互換自有居住用房地產

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）投資聯營時房地產轉讓到投資聯營企業(yè)（投資雙方均不能是房地產開發(fā)企業(yè)）

（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中

（5）國家征用收回的房地產

（6）個人轉讓居住滿五年以上的房地產

（7）建造普通標準住宅出售（20%）

企業(yè)情況

轉讓房地產情況

可扣除項目

房地產開發(fā)企業(yè)

轉讓新建房

1．取得土地使用權所支付的金額（契稅）；

2．房地產開發(fā)成本

3．房地產開發(fā)費用

①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內

②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的

最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內

4．與轉讓房地產有關的稅金

①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加。

5．財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%

非房地產開發(fā)企業(yè)

轉讓新建房

1．取得土地使用權所支付的金額；

2．房地產開發(fā)成本

3．房地產開發(fā)費用

4．與轉讓房地產有關的稅金

①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加。

各類企業(yè)

轉讓存量房

1．取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定繳納的有關費用（憑據）

2．房屋及建筑物的評估價格

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

3．轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

房地產企業(yè)：①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加。

非房地產企業(yè)：①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加。

各類企業(yè)

單純轉讓土地

1．取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定繳納的有關費用

2．轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

房地產企業(yè)：①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加。

非房地產企業(yè)：①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加。