2007年中級會計(jì)職稱考試會計(jì)實(shí)務(wù)講義連載(22)

5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    （一）轉(zhuǎn)換條件

    在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌�資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

    ①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；
    ②自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過去是辦公用的大樓，現(xiàn)在騰出來作為投資性房地產(chǎn)出租出去；
    ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；
    ④在建或開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。此處的在建工程并不是指“半拉子”工程，而是達(dá)到可使用可出租狀態(tài)的已完工工程。由于不是自用所以沒有轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)中，而是轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)中了。

    （二）轉(zhuǎn)換時(shí)入賬口徑的選擇

    ①在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值確定。
    會計(jì)分錄為：
    A．由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時(shí)：
    借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量）
    累計(jì)折舊
    貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨
    B．由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)：
    借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換時(shí)的原賬面價(jià)值計(jì)量）
    　 貸：投資性房地產(chǎn) （北京安通學(xué)校提供）

    ②以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
    會計(jì)分錄為：
    借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量）
    　　 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失）
    　 貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)）
    　　　 公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益）

    ③自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將其差額計(jì)入資本公積。
    會計(jì)分錄為：
    借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量）
    　　 累計(jì)折舊
    公允價(jià)值變動損益（公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額列為損失）
    　　 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)已提減值準(zhǔn)備）
    　 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）
    　　　 資本公積（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

    5.4 投資性房地產(chǎn)的處置

    企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。（北 京 安 通 學(xué) 校提供）

    【例5－7】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價(jià)為3000萬元，相關(guān)稅費(fèi)20萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)殘值為21萬元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價(jià)格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，假設(shè)公允價(jià)值不能可靠估計(jì)，且不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。
    要求：對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)進(jìn)行處理。

    【答案】及【解析】根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計(jì)處理應(yīng)參照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。
    具體處理如下：
    ① 2005年末累計(jì)計(jì)提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    借：投資性房地產(chǎn) 3020
    累計(jì)折舊 75
    貸：固定資產(chǎn) 3020
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75
    ② 2006年計(jì)提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    會計(jì)分錄如下：
    A．提取當(dāng)年折舊時(shí)：
    借：其他業(yè)務(wù)成本　 75
    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　 75
    B．收取租金時(shí)：
    借：銀行存款　400
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 400
    ③ 2007年1月1日后以3200萬元的價(jià)格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會計(jì)處理如下：
    借：銀行存款　3200
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 3200
    借：其他業(yè)務(wù)成本 2870
    　　 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　 150
    　　 貸：投資性房地產(chǎn)　 3020
    　　　 借：營業(yè)稅金及附加 160
    　 貸：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅 160

    未完待續(xù)...

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