2007年中級會計職稱考試會計實務(wù)講義連載(22)

5.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    （一）轉(zhuǎn)換條件

    在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌�資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

    ①投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；
    ②自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。比如過去是辦公用的大樓，現(xiàn)在騰出來作為投資性房地產(chǎn)出租出去；
    ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；
    ④在建或開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。此處的在建工程并不是指“半拉子”工程，而是達到可使用可出租狀態(tài)的已完工工程。由于不是自用所以沒有轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)中，而是轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)中了。

    （二）轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇

    ①在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。
    會計分錄為：
    A．由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：
    借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
    累計折舊
    貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨
    B．由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：
    借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
    　 貸：投資性房地產(chǎn) （北京安通學(xué)校提供）

    ②以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益。
    會計分錄為：
    借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）
    　　 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
    　 貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）
    　　　 公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）

    ③自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當將差額計入當期損益；如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當將其差額計入資本公積。
    會計分錄為：
    借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）
    　　 累計折舊
    公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
    　　 資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當時已提減值準備）
    　 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）
    　　　 資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

    5.4 投資性房地產(chǎn)的處置

    企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。（北 京 安 通 學(xué) 校提供）

    【例5－7】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關(guān)稅費20萬元，預(yù)計使用壽命為40年，預(yù)計殘值為21萬元，預(yù)計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，假設(shè)公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關(guān)稅費。
    要求：對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)進行處理。

    【答案】及【解析】根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應(yīng)參照《企業(yè)會計準則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。
    具體處理如下：
    ① 2005年末累計計提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    借：投資性房地產(chǎn) 3020
    累計折舊 75
    貸：固定資產(chǎn) 3020
    投資性房地產(chǎn)累計折舊 75
    ② 2006年計提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    會計分錄如下：
    A．提取當年折舊時：
    借：其他業(yè)務(wù)成本　 75
    貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　 75
    B．收取租金時：
    借：銀行存款　400
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 400
    ③ 2007年1月1日后以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下：
    借：銀行存款　3200
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 3200
    借：其他業(yè)務(wù)成本 2870
    　　 投資性房地產(chǎn)累計折舊　 150
    　　 貸：投資性房地產(chǎn)　 3020
    　　　 借：營業(yè)稅金及附加 160
    　 貸：應(yīng)交稅費―應(yīng)交營業(yè)稅 160

    未完待續(xù)...

推薦：2007年會計職稱考試遠程網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)方案

會計職稱輔導(dǎo)科目	精講班			沖刺班			報名
	主講老師	課時	試聽	主講老師	課時	試聽
初級會計實務(wù)	劉艷霞	40	講 座	劉艷霞	20	講 座
初級經(jīng)濟法基礎(chǔ)	孫繼秋		講 座	游文麗	22	講 座
中級會計實務(wù)	孫玉萍	50	講 座	鄭慶華	21	講 座
中級經(jīng)濟法	孫繼秋		講 座	游文麗	21	講 座
中級財務(wù)管理	劉艷霞		講 座	劉艷霞	20	講 座

課程試聽>>　　點擊報名>>

更多資料請訪問：考試吧會計職稱欄目