2007年中級會計職稱考試會計實務講義連載(21)

    （一）后續(xù)計量模式的選擇

    企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

    （二）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

    在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。

    【例5－4】A公司2006年7月1日接受B公司投入的一項土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價為5000萬元。A公司取得該地皮后，擬于適當時機轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效期為50年。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，丙公司所接受的土地使用權(quán)符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其價值攤銷應參照《企業(yè)會計準則——無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定進行處理。就本例而言，處理如下：(北京安通學校提供)
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝雙方協(xié)議價＝5000（萬元）；
    ②2006年的攤銷額＝5000÷50×6/12=50（萬元）；
    ③會計分錄如下：
    借：其他業(yè)務支出　50
    　 貸：累計攤銷　　　50

    【例5－5】甲公司2006年6月1日購入一幢辦公樓，用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元，相關(guān)稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，自2006年7月1日開始出租。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，甲公司所購辦公樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應參照《企業(yè)會計準則——固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。具體如下：
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000+20＝3020（萬元）；
    ②2006年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬元）；
    ③會計分錄如下：

    A．收取租金時：
    借：銀行存款　200
    　 貸：其他業(yè)務收入　200
    B．提取當年折舊時：
    借：其他業(yè)務支出37.5
    　 貸：累計折舊　　　37.5

    （三）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

    1、采用公允價值模式的前提條件
    企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

    2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：

    ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(北 京安 通學校提 供)
    ②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

    3、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

    ①原則
    企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
    ②一般分錄
    A、期末公允價值大于賬面價值時
    借：投資性房地產(chǎn)
    　 貸：公允價值變動損益
    B、期末公允價值小于賬面價值時
    借：公允價值變動損益
    　 貸：投資性房地產(chǎn)
    C、收取租金時
    借：銀行存款、
    　 貸：其他業(yè)務收入

    【例5－6】戊公司2006年7月1日與乙公司進行債務重組，重組當日的應收債權(quán)為3000萬元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進行抵債，假定房產(chǎn)的公允價值也是3000萬元，債務解除手續(xù)于當日辦妥，假定無其他稅費。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結(jié)清。按照當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體系，該房產(chǎn)2006年末的公允價值為3200萬元，2007年末的公允價值為3120萬元。對此戊公司應作如下會計處理：
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬元）；(北京安通學校提供)
    ②取得該樓房時：
    借：投資性房地產(chǎn)　3000
    　 貸：應收賬款　　　　3000
    ③2006年末取得租金時：
    借：銀行存款　　30（＝120/12×3）
    　 貸：其他業(yè)務收入　30
    ④2006年末當房產(chǎn)的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應作為當年的投資收益，具體處理如下：
    借：投資性房地產(chǎn)　200
    　 貸：公允價值變動損益　200
    ⑤2007年末取得租金時：
    借：銀行存款　120
    　 貸：其他業(yè)務收入　120
    ⑥2007年末當房產(chǎn)的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下：
    借：公允價值變動損益　80
    　 貸：投資性房地產(chǎn)　80

    4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
    企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

    未完待續(xù)...

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