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2007年中級會計職稱考試會計實務(wù)講義連載(21)

5.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

    (一)后續(xù)計量模式的選擇

    企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

    (二)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

    在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    【例5-4】A公司2006年7月1日接受B公司投入的一項土地使用權(quán),雙方協(xié)議價為5000萬元。A公司取得該地皮后,擬于適當(dāng)時機(jī)轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效期為50年。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,丙公司所接受的土地使用權(quán)符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其價值攤銷應(yīng)參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。就本例而言,處理如下:(北京安通學(xué)校提供)
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本=雙方協(xié)議價=5000(萬元);
    ②2006年的攤銷額=5000÷50×6/12=50(萬元);
    ③會計分錄如下:
    借:其他業(yè)務(wù)支出 50
      貸:累計攤銷   50

    【例5-5】甲公司2006年6月1日購入一幢辦公樓,用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3000萬元,相關(guān)稅費(fèi)20萬元,預(yù)計使用壽命為40年,預(yù)計殘值為21萬元,預(yù)計清理費(fèi)用1萬元,甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元,于年末一次結(jié)清,自2006年7月1日開始出租。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,甲公司所購辦公樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件,應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算,其后續(xù)會計處理應(yīng)參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。具體如下:
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本=3000+20=3020(萬元);
    ②2006年的攤銷額=[3020-(21-1)]÷40×6/12=37.5(萬元);
    ③會計分錄如下:

    A.收取租金時:
    借:銀行存款 200
      貸:其他業(yè)務(wù)收入 200
    B.提取當(dāng)年折舊時:
    借:其他業(yè)務(wù)支出37.5
      貸:累計折舊   37.5

    (三)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

    1、采用公允價值模式的前提條件
    企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

    2、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件:

    ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(北 京安 通學(xué)校提 供)
    ②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

    3、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的會計處理

    ①原則
    企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
    ②一般分錄
    A、期末公允價值大于賬面價值時
    借:投資性房地產(chǎn)
      貸:公允價值變動損益
    B、期末公允價值小于賬面價值時
    借:公允價值變動損益
      貸:投資性房地產(chǎn)
    C、收取租金時
    借:銀行存款、
      貸:其他業(yè)務(wù)收入

    【例5-6】戊公司2006年7月1日與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組,重組當(dāng)日的應(yīng)收債權(quán)為3000萬元,雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進(jìn)行抵債,假定房產(chǎn)的公允價值也是3000萬元,債務(wù)解除手續(xù)于當(dāng)日辦妥,假定無其他稅費(fèi)。戊公司將此樓房用于出租,于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議,租期為10年,年租金為120萬元,租金于每年年末結(jié)清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體系,該房產(chǎn)2006年末的公允價值為3200萬元,2007年末的公允價值為3120萬元。對此戊公司應(yīng)作如下會計處理:
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本=3000(萬元);(北京安通學(xué)校提供)
    ②取得該樓房時:
    借:投資性房地產(chǎn) 3000
      貸:應(yīng)收賬款    3000
    ③2006年末取得租金時:
    借:銀行存款  30(=120/12×3)
      貸:其他業(yè)務(wù)收入 30
    ④2006年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3200萬元時,此時的賬面價值為3000萬元,由此造成的增值200萬元應(yīng)作為當(dāng)年的投資收益,具體處理如下:
    借:投資性房地產(chǎn) 200
      貸:公允價值變動損益 200
    ⑤2007年末取得租金時:
    借:銀行存款 120
      貸:其他業(yè)務(wù)收入 120
    ⑥2007年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3120萬元時,此時的賬面價值為3200萬元,由此造成的貶值80萬元應(yīng)作為當(dāng)年的投資損失,具體處理如下:
    借:公允價值變動損益 80
      貸:投資性房地產(chǎn) 80

    4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
    企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

    未完待續(xù)...

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