2．掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3．嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：①確�？蛻粜畔⒄鎸�(shí)性；②與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議；③貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保；④貸款發(fā)放后要對(duì)客戶還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控；⑤加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報(bào)告。

　　三、信用風(fēng)險(xiǎn)管理(★★★★★)

　　(一)信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

　　借款人的還款能力和還款意愿對(duì)銀行個(gè)人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　1．還款能力風(fēng)險(xiǎn)

　　從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。

　　個(gè)人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20～30年，在這段時(shí)間里，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　考慮到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而我國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

　　2．還款意愿風(fēng)險(xiǎn)

　　還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，有很多借人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續(xù)還款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施

　　1．加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別

　　防范個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)需特別重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”

　　的貸款審批思路。因此，銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。在審核個(gè)人住房貸款申請(qǐng)時(shí)，必須對(duì)借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實(shí)、準(zhǔn)確、充足。

　　2．深入了解客戶還款意愿

　　在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。

　　事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇；而事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。為了防范這種信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該對(duì)借款人的還款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客戶，通�？梢酝ㄟ^檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當(dāng)前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個(gè)人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請(qǐng)資料和人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)的信用報(bào)告來獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來判斷。銀行查證借款人的身份證明文件，

　　核實(shí)其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請(qǐng)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時(shí)，堅(jiān)持貸款面談制度，對(duì)申請(qǐng)人的還款意愿從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把握。

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