第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，合作機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、管理水平、資信狀況往往對商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平有著重要的影響

　　作用。商業(yè)銀行有必要建立對合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容(★)

　　1．合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評價(jià)時(shí)，主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄；另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度；有無財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制；對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對外擔(dān)保中的法人擔(dān)保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2．與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作的執(zhí)行

　　(1)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。 　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：

　　a．及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程；

　　b．開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證．

　　c．借款人的人住情況及對住房的使用情況等；

　　d．借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對抵押物進(jìn)行處理．

　　e．密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)等。

　　3．與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛；④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　審查的資料包括：①營業(yè)執(zhí)照及其他有效證件以及最近的年檢證明；②公司章程、聯(lián)營協(xié)議、個(gè)人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議；③法定代表人、負(fù)責(zé)人或代理人的身份證明及法人委托書；④經(jīng)營單位資格證書；⑤物價(jià)部門批準(zhǔn)收費(fèi)的文件；⑥企業(yè)法人代碼證及最近年度的年檢證明；⑦經(jīng)銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)審計(jì)的近期財(cái)務(wù)報(bào)表。來源233網(wǎng)校

　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式(★★★★★)

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為�！凹賯�(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購房目的；二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。

　　“假個(gè)貸“的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個(gè)貸”獲取資金；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”；銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。

　　“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請辦理貸款；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付；多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款；開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)代借款人統(tǒng)一還款；借款人集體中斷還款等。

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